某小区（以下简称 “涉案小区”）与相邻的某商业建筑（原与涉案小区同属同一开发商开发，后变更为酒店经营用途）相邻而建。涉案小区业委会成立后，在老旧小区改造过程中发现，XX公司（该商业建筑所有权人）、XXX公司（实际经营方）未经小区全体业主同意，长期擅自使用涉案小区负一层业主共有设备用房（含水泵、配电柜、生活水池等），并私自将其消防系统接入涉案小区负一层消防管网，占用共有设施开展经营活动。为维护全体业主合法权益，涉案小区业委会诉至法院，要求 XX公司、XXX公司停止使用涉案设备用房及设备，拆除违规接入的消防系统。
争议XX
XX公司、XXX公司对涉案小区负一层设备用房及消防管网的使用是否具有合法依据，是否构成侵权。
各方主张
- 原告（涉案小区业委会）：涉案小区负一层设备用房及消防设施属于全体业主共有，XX公司、XXX公司未经业主同意擅自使用，违反《民法典》及《物业管理条例》相关规定，已构成侵权，应立即停止使用并拆除违规设施。
- 被告（XX公司）：其关联主体与涉案小区原开发商 C 房地产公司签订过合作开发协议，约定涉案小区的供水、供电、消防管网等设施供其使用，且已支付相应对价；涉案商业建筑的建设规划及消防验收均经行政部门批准，使用行为合法，不构成侵权。
- 被告（XXX公司）：其通过承租方式取得涉案商业建筑的经营权，承租时涉案设施的使用状态已存在，相关费用一直向小区物业公司缴纳，不应承担侵权责任。
法院认定
- 涉案小区负一层设备用房及消防、供水、供电等设施，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，属于建筑区划内的公用设施，归涉案小区全体业主共有。
- 《物业管理条例》第二十七条明确规定，建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。XX公司依据的合作开发协议，系原开发商与第三方签订，未经涉案小区业主大会表决追认，也未在业主购房时明确告知，该约定不能约束全体业主，不能作为其合法使用共有设施的依据。
- 行政部门的规划审批、消防验收仅针对建筑物是否符合建设规范作出认定，并非对设施使用权归属的确认，不能对抗业主对共有部分享有的排他性权利。
- XXX公司作为涉案商业建筑的实际经营方，系共有设施的实际使用者，应与 XX公司共同承担停止侵权的责任。
判决结果
- XX公司、XXX公司于判决生效之日起三十日内，停止使用涉案小区负一层设备用房及设备；
- XX公司、XXX公司于判决生效之日起三十日内，拆除接入涉案小区负一层消防管网上的消防系统；
- 案件受理费由 XX公司、XXX公司共同负担。
案例亮点
- 明确业主共有权益的排他性：小区公用设施属于全体业主共有，建设单位擅自处分共有权益的约定对业主不具有法律约束力，即使存在历史合作协议或行政审批，未经业主同意也不得违规使用。
- 业委会维权主体适格：业委会作为全体业主的代表，有权就小区共有部分的侵权行为提起诉讼，是维护业主集体权益的重要主体。
- 区分行政审批与民事权利归属：行政部门的建设、消防审批仅解决合规性问题，不涉及民事权利归属，不能成为侵权行为的免责理由。
法律提示
- 小区业主应重视共有部分（如设备用房、消防设施、公共管网等）的权益保护，业委会应履行管理职责，定期排查共有设施使用情况，发现违规占用、使用行为及时介入。
- 建设单位不得擅自处分业主共有权益，业主在购房时可关注合同中关于共有设施使用的约定，发现违规条款可及时提出异议。
- 若遇到共有设施被擅自使用、侵占等侵权行为，应及时固定证据（如现场照片、沟通记录、检测报告等），通过协商、发函或诉讼等合法途径维权，必要时可委托专业律师提供法律支持，确保权益得到有效保护。
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