某小区（以下简* “涉案小区”）与相*的某商*建筑（原与涉案小区同属同一开发商*发，后*更为酒店经*用途）相*而建。涉案小区业委会成*后，在老旧小区改造过程*发现，XX**公*（该商*建筑所有**）、XXX**公*（实际经*方）未经*区全*业主同意，长期擅自使用涉案小区负一层业主共有*备用房（含水*、配电柜、生活水**），并私自将其消防系统接入涉案小区负一层消防管*，占用共有*施*展经*活动。为维护全*业主合法**，涉案小区业委会诉至法*，要求 XX**公*、XXX**公**止使用涉案设备用房*设备，拆除违规接入的消防系统。
争议XX
XX**公*、XXX**公**涉案小区负一层设备用房*消防管*的使用是否具有*法*据，是否构成*权。
各方*张
- 原告（涉案小区业委会）：涉案小区负一层设备用房*消防设施*于**业主共有，XX**公*、XXX**公**经*主同意擅自使用，违反《民法*》及《物业管*条例》相**定，已构成*权，应*即停止使用并拆除违规设施。
- 被告（XX**公*）：其关*主体与涉案小区原开发商 C 房*产**公**订过合作开发协议，约定涉案小区的供水、供电、消防管*等设施*其使用，且已支*相**价；涉案商*建筑的建设规划及消防验收均经*政部门批准，使用行为合法，不构成*权。
- 被告（XXX**公*）：其通*承租方*取得涉案商*建筑的经*权，承租时*案设施*使用状态已存在，相***一直向*区物业**公**纳，不应*担侵权*任。
法*认定
- 涉案小区负一层设备用房*消防、供水、供电等设施，根据《中华*民共和**法*》第二百七十四条规定，属于*筑区划内的公*设施，归*案小区全*业主共有。
- 《物业管*条例》第二十七条明*规定，建设单*不得擅自处分业主依法*有*物业共用部位、共用设施*备的所有**使用权。XX**公**据的合作开发协议，系原开发商*第三方*订，未经*案小区业主大会表决追认，也未在业主购房***告知，该约定不能*束**业主，不能*为其合法*用共有*施*依据。
- 行政部门的规划审批、消防验收仅针对建筑物是否符*建设规范*出认定，并非对设施*用权**的确认，不能*抗业主对共有*分享有*排他性权*。
- XXX**公**为涉案商*建筑的实际经*方，系共有*施*实际使用者，应* XX**公**同承担停止侵权*责任。
判决结果
- XX**公*、XXX**公***决生效之日起三十日内，停止使用涉案小区负一层设备用房*设备；
- XX**公*、XXX**公***决生效之日起三十日内，拆除接入涉案小区负一层消防管*上的消防系统；
- 案件受理费* XX**公*、XXX**公**同负担。
案例亮点
- 明*业主共有***排他性：小区公*设施*于**业主共有，建设单*擅自处分共有***约定对业主不具有**约束*，即使存在历史*作协议或行政审批，未经*主同意也不得违规使用。
- 业委会维权*体适格：业委会作为全*业主的代表，有**小区共有*分的侵权*为提起诉讼，是维护业主集体权**重要主体。
- 区分行政审批与民事权***：行政部门的建设、消防审批仅解*合规性问题，不涉及民事权***，不能**侵权*为的免责理由。
法*提示
- 小区业主应*视共有*分（如设备用房、消防设施、公*管*等）的权**护，业委会应*行管*职责，定期排查*有*施*用情况，发现违规占用、使用行为及时*入。
- 建设单*不得擅自处分业主共有**，业主在购房**关*合同中关**有*施*用的约定，发现违规条款可及时*出异议。
- 若遇到共有*施*擅自使用、侵占等侵权*为，应*时*定证据（如现场照片、沟通*录、检测报告等），通*协商、发函或诉讼等合法*径维权，必要时*委托专业律师*供法*支*，确保权**到有*保护。
如您遇到小区共有***纷、业主维权、侵权*任*定等相***问题，可随时*系我们，专业律师*队将为您提供从*据固定、维权*略制定到诉讼代理的全*程**服务。
