河南省XXXX中XX

民事判决书

（年度）豫0X民终XXXX号

上诉人（原审被告）：刘X，男，XXXX年X月出生，汉族，住河南省XXXX。

上诉人（原审被告）：渠X，女，XXXX年X月出生，汉族，住河南省XXXX。

上诉人（原审被告）：XXXX公司，住所地河南省XXXX。

法定代表人：渠X，该公司董事长。

三上诉人委托诉讼代理人：陈X，河南某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张X，女，XXXX年X月出生，汉族，住河南省XXXX。

委托诉讼代理人：郑X、刘X，河南某律师事务所律师。

原审被告：孙X，男，XXXX年X月出生，汉族，住河南省XXXX。

委托诉讼代理人：陈X，河南某律师事务所律师。

原审被告：XXXX公司，住所地河南省XXXX。

代表人：王X，管理人负责人。

委托诉讼代理人：邹X，管理人工作人员。

上诉人渠X、刘X、XXXX某XXX产开发有限公司、原审被告孙X、XXXX公司因与被上诉人张X破产债权确认纠纷一案，不服河南省XX城乡一体化示范区人民法院（年度）豫0XXX民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。审理中，上诉人渠X、XXXX某XXX产开发有限公司撤回上诉，本院予以准许。本案现已审理终结。

刘X上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定基本事实不清、适用法律错误。刘X并不是案涉房屋的实际出卖人，案涉房屋的实际出卖人为XXXX公司。并且被上诉人也将XXXX公司列为被告向其主张权利，也是认可了XXXX公司是实际出卖人。理某润花园X号楼临街营业房事宜，在孙X向张X出具委托书以及载明“XX公司应向刘X交付XXX平方的营业房”的河南省高级人民法院（年度）豫民终XXXX号民事判决书，基于以上事实，张X足以相信涉案房屋的实际卖房人系刘X，且在本案第一次一审开庭时，刘X、孙X对委托书的签名未提出笔迹鉴定，也未对委托书的真实性予以否认，因此刘X与孙X之间具有代理关系。XXXX公司明确表示其不是案涉房屋的出卖人，上诉人也没有提供证据。X、渠X与XXXX某XXX产开发有限公司提供担保，并将担保期限变更为XXXX年X月X日至XXXX年X月止，张X在担保期限内提起诉讼，不超出担保期限，其应承担担保责任。关于上诉人所称胡X向孙X出具委托书仅是情况说明，且该份说明出具时间是在XXXX年X月XX日，而孙X与被上诉人签订购房合同日期是XXXX年XX月XX日，早于胡X向孙X出具事实说明时间。而刘X向孙X出具的委托书时间是XXXX年XX月X日，该份委托书时间与购房合同签订时间相吻合。

XXXX公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持一审判决。

渠X和XXXX某XXX产开发有限公司述称，同意刘X的上诉。

张X向一审法院起诉请求：X、判令被告孙X、刘X、XXXX公司向原告张X交付房屋，并配合办理过户等相关手续，如果房屋交付不能，判令被告孙X、刘XX还购房款XXX万元，每延迟一天按照已支付购房款的万分之X承担违约责任，并支付月息X分利息（计息期限为原告缴纳房款当日至被告返还房款之日止）；X、判令被告渠X、XXXX某XXX产开发有限公司对上述购房款，违约金及利息承担连带保证责任；X、判令由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第X、X项诉讼请求：X、判令被告孙X、刘X、XXXX公司向原告张X交付房屋（坐落于XXXX金明区汉兴路某润花园X期X号楼面积为XXX平方米的X、X层连体商铺），并配合办理过户等相关手续，如果房屋交付不能，判令被告孙X、刘XX还购房款XXX万元，每延迟一天按照已支付购房款的万分之X承担违约责任，并支付月息X分利息（计息期限自XXXX年XX月XX日至五被告返还房款之日止）；X、判令由五被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：XXXX年XX月X日，被告刘X向被告孙X出具《委托书》一份，委托书载明：“委托书，我叫刘X，现全权委托孙X处理某润花园X号楼临街营业房XXXmX的事宜，委托人：刘X，XXX.X”。XXXX年XX月XX日，原告张X与被告孙X签订《购房合同》一份，约定被告孙X将自己拥有产权的位于XXXX金明区汉兴路某润花园一期X号楼，面积XXX平方米的一、二层连体商铺以单价 XXXXX元／mX 出售给原告张X，付款方式为签订合同当日，原告向被告孙X支付首付款 XXXXXXX元整，剩余房款约 XXXXXX元在某润房地产公司此项目取得预售许可证，原告签订正式购房合同，且在商铺通过竣工验收可以办理不动产证时，原告一次性将剩余房款付给被告孙X。双方就此商铺交易作出相关承诺：商铺所在项目取得五证齐全一周内，由被告孙X有义务无条件协助原告前往开发商处，为原告签订正式购房合同，所有费用由被告孙X负责，商铺面积以不动产登记数为准，多退少补。被告孙X承诺此商铺 XXXX 年 XX 月 XX 日交房，若出现延期交房情况，每延期一天，被告孙X须向原告支付房款的万分之X作为延期交房违约金。XX公司此项目无论何种原因出现终止开发或者延期交房，原告可以无条件退房，所交房款被告孙X应全额退还原告，并按月息 X 分向原告支付利息，计息期限为向被告孙X缴纳房款当日起至被告孙X返还房款日止，被告渠X和被告XXXX某XXX产开发有限公司作为此房款的担保人，负有连带担保责任，担保期 XXXX 年 X 月 X 日到 XXXX 年 XX 月 XX 日止。被告孙X不得以任何理由毁约，如果毁约被告孙X须双倍返还原告所交全部房款。被告孙X、被告渠X、被告XXXX某XXX产开发有限公司均在落款处签名捺印或盖章。XXXX 年 XX 月 XX 日、XX 日，原告分别通过其丈夫管某及原告本人的账户向被告孙X合计转款共计 XXXXXXX元整。XXXX 年 XX 月 XX 日，原告与被告孙X、渠X、XXXX某XXX产开发有限公司签订《购房补充协议》一份，约定原告与被告孙X于 XXXX 年 XX 月 XX 日签订的商铺买卖协议，由于商铺开发商XX公司目前处于破产清算阶段，被告孙X一直不能履行协议按时交房，现原被告双方及担保人经过商议，一致达成以下补充协议：被告渠X、被告XXXX某XXX产开发有限公司作为担保人，负有连带责任，担保期限变更为从 XXXX 年 X 月 X 日至 XXXX 年 X 月止。XXXX 年 X 月 X 日，河南省高级人民法院作出的（年度）豫民终 XXXX 号民事判决书中查明的部分事实有：刘X与胡X于 XXXX 年 X 月 X 日签订的《转让协议》，约定XX某开关厂棚户区改造项目由刘X转让给胡X，胡X向刘X支付转让款 XXXXXX万元和 XXXX 平方米营业房。XXXX 年 XX 月 XX 日，刘X与胡X就上述转让事宜又签订《转让协议》，约定刘X将持有XX公司 XX％股权转让给胡X，胡X向刘X支付的营业房面积由 XXXX 平方米变更为 XXXX 平方米。XXXX 年 X 月 XX 日，刘X与胡X签订《协议书》，约定刘X将 XXX 平方米营业房作价 XXX万元，除刘X应得 XXX万元外的款项和利润均归胡X。上述协议XX公司均加盖印章予以确认。

一审法院认为，原告张X与被告孙X、被告渠X、被告XXXX某XXX产开发有限公司签订的《购房合同》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按照协议约定的内容履行各自的权利义务。被告刘X向孙X出具《委托书》授权孙X销售商铺，原告张X知道被告孙X和被告刘X之间的委托关系，并对《委托书》的真实性、授权事项予以认可，被告刘X及被告孙X对委托书的真实性及授权事项未予否认，被告刘X和被告孙X之间具有代理关系，原告张X与被告孙X、被告渠X、被告XXXX某XXX产开发有限公司签订的《购房合同》及《购房补充协议》直接约束原告张X和被告刘X、被告渠X、被告XXXX某XXX产开发有限公司。原告已将案涉 XXXXXXX元购房款支付给被告孙X，被告刘X作为委托人应按协议约定交付该商铺，并配合办理过户等相关手续。依照法律规定，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。因资金占用期间的利息和违约金在性质上都是属于对当事人违约的一种惩罚方式，如果购房合同解除后，既追究逾期交房的违约金又主张资金占用期间的利息，则是对损失的重复计算，从而加重了对方当事人的负担。因此，原告只能择其一追究违约方的责任。本案中，《购房协议》已约定若出现逾期交房的情况，原告可要求被告刘X按照已付款项的日万分之X支付逾期交房违约金。如房屋交付不能，购房协议应解除，此时原告可以选择要求被告刘X支付资金占用期间的利息，二者是择一适用，而不应在适用约定逾期交房违约金条款的同时要求赔偿购房款的利息损失。本案中，案涉房屋一直未交付，如交付不能，按照合同约定，原告退房，被告刘X应退还原告全部房款 XXXXXXX元，并支付资金占用期间的利息，利息以购房款 XXXXXXX元为基数，自 XXXX年XX月XX日起至 XXXX年X月XX日，按月息X分计算；自 XXXX年X月XX日起至购房款全部退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。故对原告主张的逾期交房违约金，于法无据，法院不予支持。被告渠X、被告XXXX某XXX产开发有限公司在《购房协议》中明确约定其承担担保责任的范围为房款，故其应在房款 XXXXXXX元范围内对原告承担连带清偿责任。被告XXXX某XXX产开发有限公司抗辩其担保没有经过股东会决议，担保无效，但股东会决议属于公司内部的管理行为，对外不产生约束力，因《购房协议》及《购房补充协议》上均加盖有该公司公章，故即使该公司为被告孙X提供担保未经股东会决议，原告有理由相信该公司作为保证人是其真实意思表示，故也不能否定其对外提供担保的效力。因此，对被告XXXX某XXX产开发有限公司的抗辩意见，于法无据，法院不予采信。关于原告对被告孙X、被告XXXX公司的诉讼请求，根据合同相对性，被告XXXX公司并非案涉《购房协议》的相对方，被告孙X称胡X出具《情况说明》能够说明被告XXXX公司授权其销售商铺，但该《情况说明》为胡X个人出具，并未加盖被告XXXX公司公章，XXXX公司也未对该《情况说明》予以认可，原告也未举证证明被告孙X具有被告XXXX公司的授权，并将所收到的购房款转至被告XXXX公司名下，故被告XXXX公司不应承担交付房屋及交付不能的还款责任。另，诉讼中被告孙X并不认为自己是案涉《购房协议》的相对方，因现有证据仅能追及被告刘X，若被告孙X对被告刘X或其他主体造成损失，其在偿付本案原告房款及利息后，可据约定或法律规定另行追偿。故原告对被告孙X的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百八十九条、第九百二十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：一、被告刘X于判决生效之日起十日内向原告张X交付房屋并配合办理过户等相关手续，如果房屋交付不能，被告刘XX还原告张X购房款 XXXXXXX元，并支付利息；二、被告渠X、被告XXXX某XXX产开发有限公司在上述被告刘XX还原告张X购房款 XXXXXXX元范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告张X对被告孙X、被告XXXX公司的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费 XXXXX元，由被告刘X、被告渠X、被告XXXX某XXX产开发有限公司承担。

二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。

二审查明事实与一审一致。

本院认为，张X虽与孙X签订购房合同，但孙X受刘X的委托出售案涉房屋，刘X基于委托关系应对孙X的行为承担责任。故张X与刘X应按照合同约定行使权利、履行义务。张X已全额支付购房款项，刘X因按照合同约定交付房屋，若不能交付房屋应返还购房款并赔偿张X合理的损失，故一审法院判决刘X承担责任并无不当。关于XXXX公司是否为售房人问题，案涉购房合同签订时，没有XXXX公司签章确认，XXXX公司亦未对刘X、孙X的行为进行追认，故一审法院驳回张X对XXXX公司的诉讼请求并无不当。

综上所述，刘X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费 XXXXX元，由刘X负担。 本判决为终审判决。