河南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（年度）豫民终XXXX号

上诉人（原审原告、执行案外人）：孙X，女，XXXX年X月X日出生，汉族，住河南省郑州市XX。

委托诉讼代理人：李X，河南某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑X，河南某律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人)：XX公司，住所地河南省郑州市XX。

法定代表人：薛X，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏X，河南某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张X，北京某（郑州）律师事务所律师。

原审第三人（被执行人)：某县某房地产开发有限公司，住所地河南省某县城关XX某路南段。
法定代表人：王X，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈X，男，该公司员工。

原审第三人（被执行人)：某爱医院管理有限公司，住所地河南省某县某路某广场某号楼。
法定代表人：王X，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈X，男，该公司员工。

原审第三人（被执行人)：某爱医院，住所地河南省某县城关XX某路。
原审第三人（被执行人)：开封市某区妇幼保健院，住所地河南省开封市XX某路。
原审第三人（被执行人)：焦X，女，XXXX年X月X日出生，住河南省郑州市XX。

上诉人孙X因与被上诉人XX公司（以下简称某药租赁公司）、原审第三人某县某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）、某爱医院管理有限公司、某爱医院、开封市某区妇幼保健院、焦X案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（年度）豫X民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于XXXX年X月XX日公开开庭审理了本案。上诉人孙X的委托诉讼代理人郑X，被上诉人某药租赁公司的委托诉讼代理人魏X、张X，原审第三人某房地产公司、某爱医院管理有限公司的共同委托诉讼代理人陈X到庭参加诉讼。原审第三人某爱医院、开封市某区妇幼保健院、焦X经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

孙X上诉请求：X.撤销郑州中院（年度）豫X民初XXXX号民事判决；X.改判支持孙X一审全部诉讼请求，即不得执行涉案房屋并解除查封；X.一审、二审诉讼费用由某药租赁公司承担。事实与理由：一、孙X提交的电费、装修费、物业费票据能够证明在法院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋。孙XX某房地产公司开发的某小区某号楼某单元某层某户的施工人，双方于XXXX年X月X日结算，某房地产公司欠付孙X工程款XXX元，遂以涉案房屋抵偿欠款，房屋价款为XXXXXX元。孙X于签订以房抵债协议当日（XXXX年XX月XX日）支付XXX元差价款至某房地产公司合伙人账户，某房地产公司对此认可并出具收据。孙X已付清房款，享有涉案房屋物权期待权。孙X与某房地产公司签订以房抵债协议时间为XXXX年XX月XX日，早于涉案房屋被查封时间（XXXX年X月XX日）和轮候查封时间（XXXX年XX月XX日）。XXXX年XX月XX日，孙X向小区业委会缴纳装修垃圾清运费、装修管理服务费及XXXX年XX月至XXXX年XX月的物业费，足以证明其在查封前已合法占有该房屋。二、涉案房屋未办理过户登记非因孙X过错。房屋未办理过户登记系某房地产公司原因，XXXX年X月XX日房屋所在小区被郑州中院查封；XXXX年XX月XX日，某县不动产登记中心因故停止办公；XXXX年X月底，某房地产公司因与某药租赁公司案件再次被查封。此外，某房地产公司欠税无法开具商品房销售发票，也无法办理过户手续。某房地产公司对上述事实认可，一审法院以孙X提交证据不足以证明非因自身原因未办理过户登记为由认定错误。孙X与某房地产公司交接房屋钥匙后，对房屋进行装修并实际居住，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应排除执行。

某药租赁公司辩称，一、孙X未能证明在法院查封涉案房屋之前已经合法占有该房屋。二、孙X未能证明其与某房地产公司之间存在合法有效的债权债务关系。孙X提交的施工协议主体为“某涂料有限公司”，但未提交营业执照等证明孙X与该公司关系，该公司出具的证明显示“赵某”为实际施工人而非孙X。即使施工协议真实，孙X享有的也是某房地产公司的普通债权。孙X提交的购销合同主体为“某涂料股份有限公司”，亦未提交证据证明孙X与该公司关系。孙X提交的结算单显示结算时间为XXXX年X月X日，但“某涂料股份有限公司”已于XXXX年X月XX日注销，结算单存在造假嫌疑，不能证明孙X对某房地产公司享有债权。三、孙X无法证明已合法占有涉案房屋。孙X提交的物业费、装修垃圾清运费收据仅有物业公司印章，无相应支付凭证，不能证明实际占有房屋。四、涉案房屋未办理过户登记系孙X自身原因。XXXX年XX月XX日，孙X与某房地产公司签订商品房买卖合同，XXXX年X月XX日涉案房屋即被查封，长达半年时间孙X完全可以办理过户登记却未办理。孙X与某房地产公司通过以房抵债方式实现普通债权，并非消费者购房人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行情形。请求驳回上诉，维持原判。

某房地产公司、某爱医院管理有限公司述称，一、某小区外墙粉刷工程由孙X承包，工程承包和工程款结算均属实。某房地产公司以涉案房屋抵顶工程款，孙X支付差价款XX万元，以房抵债属实。二、孙X向物业公司登记备案并实际装修入住，应支持其上诉请求。三、某房地产公司欠税无法开具发票，无法办理过户，非孙X过错。四、某房地产公司与孙X以房抵债真实，应解除对涉案房屋的查封。

孙X一审诉讼请求：一、不得执行位于某县城关镇某路某小区某号楼某单元某层某户房屋，并解除查封；二、诉讼费用由某药租赁公司承担。

一审法院认定事实：XXXX年XX月XX日，孙X与某房地产公司签订《某小区抵债协议》，认购某小区某号楼某单元某层某户房屋，总价款XXXXXX元。协议备注该房屋以某小区外墙粉刷工程款抵顶部分款项，剩余款项以现金一次性补齐。双方签订《商品房买卖合同》（未备案），约定某房地产公司应于XXXX年XX月XX日前交付房屋，并在房屋交付后XXX日内办理权属登记。XXXX年XX月XX日，某房地产公司为孙X开具收据（工程款抵顶）XXXXXX元；XXXX年XX月XX日开具收据（工程款抵顶）XXXXXX元。物业公司于XXXX年XX月XX日向孙X出具装修垃圾清运费、装修管理服务费及装修人员出入证工本费合计XXX元收据，及XXXX年XX月至XXXX年XX月物业费XXXX元收据。

XXXX年X月XX日，某药租赁公司在郑州中院对某爱医院、某爱医院管理有限公司、开封市某区妇幼保健院、某房地产公司、焦X提起诉讼并申请财产保全。郑州中院于XXXX年X月XX日作出（年度）豫X民初XXX号民事裁定，查封某房地产公司名下位于某县城关镇某路某小区的多套房产，包括涉案房屋。某药租赁公司于XXXX年X月XX日申请追加查封部分房产，涉案房屋在其中。

XXXX年XX月XX日，孙X提出执行异议，郑州中院作出（年度）豫X执异XXX号执行裁定，驳回孙X异议。孙X在法定期限内提起诉讼。

一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，核心在于判断孙X对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，孙XX就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，孙X主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定排除执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

综合审查孙X证据，其以“某涂料有限公司”名义分包某房地产公司外墙粉刷工程，签订抵债协议及商品房买卖合同，以工程款抵顶房款并补交差价款。但孙X提交证据不足以证明其在法院查封前已合法占有涉案房屋，亦不足以证明非因自身原因未办理过户登记，且涉案房屋非用于居住且其名下无其他居住房屋。故孙X主张不符合上述规定，不能认定其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。孙X诉请不能成立，不予支持。某药租赁公司答辩理由成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决：驳回孙X的诉讼请求。一审案件受理费XXXX元，由孙X负担。

二审中，孙X提交新证据：X.工程签证单、某房地产公司与“某涂料专营店”签订的协议书、签证单，证明在原结算单基础上增加金额XXXXX元，以及某小区外墙维修费用XXXXX元；X.收费通知单、某小区物业服务中心钥匙领取登记表；X.某房地产公司出具的证明，证明因税务问题无法开具发票；X.多家公司营业执照、章程、身份证明等，证明孙XX相关公司股东或实际经营者；X.购货清单XX页，证明孙X购买涂料用于某房地产公司项目；X.某小区业委会明细表，证明缴纳物业费情况。

某药租赁公司质证认为：证据X缺乏真实性、关联性；证据X中钥匙领取表无原件，真实性存疑；证据X属单方证明；证据X中部分公司与本案无关；证据X不能证明系涉案工程用料；证据X无异议。

某药租赁公司提交新证据：某涂料专营店工商信息两份，证明该店于XXXX年X月XX日注销、XXXX年X月X日注销，结算单形成时间与主体存在矛盾。

本院对一审查明事实予以确认。

本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。

本案中，孙X主张其系某房地产公司开发的某小区外墙粉刷工程实际施工人，某房地产公司以涉案房屋抵顶工程款，孙X补交XX万元差价款，请求排除执行。孙X提交的施工协议、购销合同、结算单、工程款抵顶收据、商品房买卖合同、差价款转账记录等证据，能够证明其以“某涂料有限公司”等名义分包某房地产公司外墙粉刷工程，双方签订抵债协议及商品房买卖合同，以工程款抵顶部分房款的事实基础。

孙X在查封前已与某房地产公司签订商品房买卖合同，提交了收费通知单、装修垃圾清运费及装修管理服务费收据、物业费收据，结合物业公司明细表等证据，可以认定在查封前孙X已通过抵债方式支付房款并实际占有涉案房屋。某房地产公司因税务问题无法为孙X开具发票，自XXXX年X月起郑州中院多次查封，XXXX年X月涉案房屋再次被查封，房屋未办理过户登记非因孙X自身原因。孙X主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行。

综上，孙X上诉理由成立，应予支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销河南省郑州市中级人民法院（年度）豫X民初XXXX号民事判决；
二、不得执行位于某县城关镇某路某小区某号楼某单元某层某户房屋。

一审案件受理费XXXX元，二审案件受理费XXXX元，均由XX公司负担。

本判决为终审判决。