案件简介

翁XX代理的委托人通过网络拍卖竞得某XX处置的房产，拍卖公告及不动产权证均载明案涉房产建筑面积为 242.83㎡，委托人按约支付 575 万元成交价及相关税费、服务费后完成产权登记。后委托人发现案涉房产西首 39.37㎡面积实际为他人所有，经不动产登记部门核查，案涉房产存在面积重复登记错误，最终被更正登记为建筑面积 203.46㎡。委托人此前曾就该纠纷起诉要求赔偿，因未完成更正登记被法院驳回诉讼请求，完成更正登记后，委托人再次委托翁XX提起诉讼，请求确认拍卖成交确认书有效，并要求该XX返还 39.37㎡对应房款 150 万元及支付资金占用利息。

办案经过

翁XX接受委托人委托后，梳理全案证据材料，包括拍卖公告、成交确认书、前后两份不动产权证、不动产更正登记通知书、测绘报告、契税及服务费缴纳凭证、前案一审二审判决书等，明确案件核心争议点为案涉XX是否应返还面积差对应房款。

案件审理中，被告XX辩称拍卖公告已提示标的物以现状为准，其不承担瑕疵担保责任，且面积误差系不动产登记部门错误导致，委托人应向登记部门主张权利，同时前案评估的 150 万元损失已过时效，不应作为裁判依据。翁XX针对被告抗辩逐一质证：其一，被告自身并不知晓房产面积登记错误，未就该瑕疵向委托人尽到说明义务，其免责声明不能免除合同履行义务；其二，被告未提供任何证据证明拍卖时房产现状不包含案涉 39.37㎡面积，不动产证附图亦显示该面积属于拍卖标的范围，被告应承担举证不能的不利后果；其三，不动产登记错误并非被告对抗委托人的法定事由，根据合同相对性，被告作为拍卖合同相对方，未按约定面积交付标的物，应承担违约责任；其四，虽单独评估的 39.37㎡价值 150 万元与整体计价存在差异，但被告应按面积占比返还多收房款。

庭审中，翁XX进一步明确委托人的诉讼主张为要求被告承担违约责任，而非侵权责任，强调被告按拍卖公告约定交付符合面积要求的房产是法定义务，面积差的存在直接影响委托人的竞买决策及合同目的实现，被告理应返还对应房款。

案件结果

法院经审理，采纳了翁XX的核心代理意见，作出如下判决：1. 确认委托人与被告XX签订的《拍卖成交确认书》合法有效；2. 被告XX向委托人返还房屋价款 932246.84 元（按 39.37㎡/242.83㎡×575 万元计算）；3. 案件受理费 19894 元，由被告XX负担 13126 元。委托人要求支付资金占用利息的诉讼请求虽未获支持，但核心的房款返还诉求得到法院支持，合法权益得到有效维护。