上诉人（原审被告）：茅**，男，1993年3月13日出生，汉族，住浙江省象山县某镇某村。
上诉人（原审被告）暨茅的委托诉讼代理人：茅，男，1962年3月18日出生，汉族，住浙江省象山县某镇某村。
被上诉人（原审原告）：宁波市海曙区高XX，住所地宁波市海曙区高XX某街道。
代表人：喻**，该业主委员会主任。
上诉人茅、茅因与被上诉人宁波市海曙区高XX（以下简称某第三届业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2023）浙**民初**号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人茅、茅上诉请求： 撤销一审判决，依法改判驳回某第三届业委会一审诉讼请求。
事实和理由： 一、某第三届业委会不能提供涉案房屋房产证、土地证，不能证明其为权利人，涉案租赁合同无效；二、某第三届业委会提交的业主大会表决结果虚假，一审法院未予以审查；三、涉案租赁合同约定承租人需要开发票的税费由承租人负担，与法律法规相矛盾，涉案租赁合同无效；四、某第三届业委会用私人卡号收取房租，不开发票，涉嫌偷税漏税，应依法移交税务机关。
被上诉人某第三届业委会辩称： 一、涉案租赁合同真实合法有效，不存在合同无效的情形；二、涉案房屋权属清晰，业委会拥有完整合法管理权；三、双方均是适格主体，一审时业委会已递交完整证据材料；四、租金发票问题与本案无关，不影响合同合法有效；五、收取资金的账户与本案无关，不影响合同合法有效。
一审法院认定事实：
2019年10月22日，某小区第二届业委会作为甲方与茅（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定将位于海曙区某路某号二楼房屋出租给乙方使用，面积为280平方米，租期为2019年10月28日至2022年10月27日，月租5833元。同日，第二届业委会又与茅签订一份《房屋租赁合同》，两份合同除主体不同外其他内容大致相同，与茅**签订的合同还手写注明“以此合同为准”等内容。第二届业委会已收取房屋押金6000元。
2022年4月4日，茅向第三届业委会出具说明，承诺付清房租。2022年4月29日，茅再次出具欠条，承诺于6月28日前将所欠房租付清。2022年7月2日，第三届业委会发送告知书催讨房租。茅**于2022年7月9日回复，以疫情期间应减免房租为由拒绝支付。
另查明，涉案房屋为某小区物业用房，属建筑区划内的共有部分，全体业主享有共有和共同管理的权利。为提起本案诉讼，第三届业委会组织全体业主投票，同意诉讼的人员已超过全体业主人数的半数。
一审法院认为：
案涉房屋系小区物业用房，属法定共有部分，全体业主享有共有和共同管理的权利。业委会作为小区业主大会的执行机构，有权代表业主签署房屋租赁合同。两份合同应认定为同一份合同，根据茅签订合同中约定“以此合同为准”的内容，茅所签协议已经作废，以茅签署的为准，合同相对方应为第三届业委会与茅。合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，且已实际履行，合法有效。
茅已逾期支付2021年10月28日至2022年10月27日的房租，应支付租金70000元。因疫情防控导致经营困难，对业委会要求支付违约金6000元的主张不予支持。合同已到期，双方未达成续租，茅应腾退房屋并支付占有使用费（按5833元/月计算）。茅**不是合同相对方，其出具的说明和欠条均不表示以其为主体，故无须承担责任。涉案房屋并非国有，不符合疫情期间减免租金政策。押金6000元予以抵扣。
一审判决：
一、茅支付某第三届业委会租金64000元；
二、茅在判决生效之日起30日内将涉案房屋腾退给某第三届业委会，并支付房屋占有使用费（自2022年10月28日起按5833元/月计算至实际腾退之日止）；
三、驳回某第三届业委会其他诉讼请求。
二审法院认为：
当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明。涉案合同合法有效，双方均应遵守履行。开票系合同附随义务，茅应按约定支付租金。茅上诉称业委会提交的业主大会表决结果虚假，但未提供充分证据证明，不予采信。涉案房屋系小区物业用房，全体业主享有共有和共同管理的权利，业委会有权代表业主签署房屋租赁合同。涉案房屋并非国有，不符合疫情期间减免租金政策。依法纳税系公民义务，但茅**未提供证据证明业委会偷税漏税，且与本案不属于同一法律关系。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1992元，由上诉人茅、茅负担。
本判决为终审判决。
成果总结：
成功维护合同效力：面对上诉人提出的“无产权证故合同无效”等主张，杨XX通过提供物业用房权属证明文件，成功论证涉案房屋系小区共有部分、业委会依法享有管理权，法院最终认定租赁合同合法有效。
全面驳回对方上诉请求：针对上诉人的四项上诉理由（合同无效、表决结果虚假、税费条款违法、涉嫌偷税），杨XX逐一进行有力反驳，二审法院全部采纳代理意见，驳回上诉、维持原判。
成功追回拖欠租金：杨XX通过梳理欠条、说明、告知书等证据链，成功证明承租人拖欠租金的事实，最终为业委会追回租金64000元。
实现房屋腾退及占有使用费：在合同到期后承租人拒不腾退的情况下，杨XX成功争取法院判令承租人限期腾退房屋，并按原租金标准支付占用期间的占有使用费，有效维护了全体业主的财产权益。
有效抗辩疫情减免租金主张：针对承租人提出的疫情期间减免租金请求，杨XX准确指出涉案房屋并非国有房产，不符合相关政策适用范围，法院采纳该意见，驳回了对方的减免主张。
二审维持原判，实现终局胜诉：在对方提起上诉后，杨XX继续代理二审程序，最终二审法院全面维持一审判决，案件以终审胜诉结案，为业委会长达数年的维权画上圆满句号。
