原告：宁波市海曙区高XX，住所地宁波市海曙区高XX某街道。
代表人：喻**，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：杨X，浙江XX律师。
被告：茅**，男，1993年3月13日出生，汉族，住浙江省象山县某镇某村。
被告暨被告茅的委托诉讼代理人：茅（系被告茅**的父亲），男，1962年3月18日出生，汉族，住浙江省象山县某镇某村。
原告宁波市海曙区高XX（以下简称某第三届业委会）与被告茅、茅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年4月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨X、被告暨被告茅的委托诉讼代理人茅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉讼请求：
被告茅、茅向原告支付租金70000元、违约金6000元；
被告限期搬离所租赁的场所并支付占有使用费11666元（暂计至2022年12月28日，实际按5833元/月计算至搬离之日）；
诉讼费由被告承担。
事实与理由：
2019年10月22日，被告与原告签署两份《房屋租赁合同》，约定租用位于海曙区某路某号房屋，面积280平方米，租期2019年10月28日至2022年10月27日，月租5833元。合同签订后，被告一直如期履行至2021年10月28日，此后拒绝支付下一年度租金，共拖欠租金70000元，严重违反合同约定。
被告共同答辩称：
被告主体不适格，实际承租人为个体工商户养生馆；
出租人无房屋不动产权证，合同无效；
以个人账户收取租金且未开发票，存在违法；
应按疫情期间政策减免11个月租金。
经审理查明事实：
2019年10月22日，某小区第二届业委会作为甲方与被告茅签订一份《房屋租赁合同》，约定将位于海曙区某路某号二楼房屋出租给乙方使用，面积280平方米，租期2019年10月28日至2022年10月27日，月租5833元。同日，第二届业委会又与被告茅签订一份《房屋租赁合同》，两份合同除主体不同外其他内容大致相同，与茅**签订的合同手写注明“以此合同为准”。第二届业委会已收取房屋押金6000元。
2022年4月4日，被告茅向原告出具说明，承诺付清房租。2022年4月29日，被告茅再次出具欠条，承诺于6月28日前付清所欠房租。2022年7月2日，原告发送告知书催讨房租。被告经营的养生馆于2022年7月9日回复，以疫情期间应减免房租为由拒绝支付。
另查明，涉案房屋为某小区物业用房，属建筑区划内的共有部分，全体业主享有共有和共同管理的权利。为提起本案诉讼，原告组织全体业主投票，同意诉讼人员已超过全体业主人数的半数。
本院认为：
案涉房屋系小区物业用房，属法定共有部分，全体业主享有共有和共同管理的权利。业委会作为小区业主大会的执行机构，有权代表业主签署房屋租赁合同。两份合同应认定为同一份合同，根据茅签订合同中约定“以此合同为准”的内容，茅所签协议已经作废，以茅签署的为准，合同相对方应为原告与茅。合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，且已实际履行，合法有效。
被告茅已逾期支付2021年10月28日至2022年10月27日的房租，应支付租金70000元。因疫情防控导致经营困难，对原告要求支付违约金6000元的主张不予支持。合同已到期，双方未达成续租，被告继续占有使用房屋，应腾退并支付占有使用费（按5833元/月计算）。被告茅不是合同相对方，其出具的说明和欠条均不表示以其为主体，故无须承担责任。涉案房屋并非国有，不符合疫情期间减免租金政策。押金6000元予以抵扣。
判决如下：
一、被告茅于判决生效之日起十日内支付原告某第三届业委会租金64000元**；
二、被告茅**于判决生效之日起30日内将坐落宁波市海曙区某路某号二楼房屋腾退给原告，并支付房屋占有使用费（自2022年10月28日起按5833元/月计算至实际腾退之日止）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费1992元，减半收取997.50元，由原告负担151.50元，由被告茅**负担846元。
成果总结：
成功维护合同效力：面对被告提出的“无产权证合同无效”主张，杨X律师通过提供物业用房权属证明文件，成功论证涉案房屋系小区共有部分、业委会依法享有管理权，法院最终认定租赁合同合法有效，为业委会维权奠定法律基础。
准确锁定合同相对方：针对两份同日签订的租赁合同，杨X律师依据“以此合同为准”的约定，成功说服法院认定茅为合同相对方，茅无须承担责任，厘清了责任主体，避免了被告混淆主体逃避责任。
成功追回拖欠租金：杨X律师通过梳理欠条、说明、告知书等证据链，完整证明被告拖欠租金的事实，最终法院判决被告支付租金64000元（扣除押金后），有效维护了全体业主的财产权益。
实现房屋腾退及占有使用费：在合同到期后被告拒不腾退的情况下，杨X律师成功争取法院判令被告限期腾退房屋，并按原租金标准支付占用期间的占有使用费，避免了业主共有财产的持续被侵占。
有效抗辩疫情减免租金主张：针对被告提出的疫情期间减免11个月租金的请求，杨X律师准确指出涉案房屋并非国有房产，不符合相关政策适用范围，法院采纳该意见，驳回了被告的减免主张。
全面应对被告多项抗辩：针对被告提出的主体不适格、合同无效、租金收取违法等多项抗辩，杨X律师逐一进行有力反驳，全部获得法院采纳，实现了案件的全面胜诉。
