一、案件详情

委托方：烟台**房地产开发有限公司（以下简称“**公司”）

代理律师：山东XX 时**、衣超律师

案情简介：

2012年11月，**公司与购房者孟X签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第121108**003号），

约定孟X以总价414.22万元购买位于烟台市莱山区的一处商品房，首付款125.22万元，剩余289万元

通过按揭贷款支付。同日，孟X与银行签订借款合同，大地公司为该笔贷款提供连带责任保证。

2013年1月，银行依约发放贷款，但截至2016年10月，孟X连续6个月未偿还贷款本息，银行从**公

司账户扣划284.78万元用于代偿。此后，孟X仍未履行还款义务，**公司遂委托律师提起诉讼，请求

解除合同、注销相关登记并追索违约金。

争议焦点：

孟X逾期还款是否构成根本违约，大地公司是否有权解除合同；

合同约定的违约金（代偿金额的20%）是否过高，是否应予以调整。

二、案件总结

法院判决结果：

解除合同：判决解除**公司与孟X签订的《商品房买卖合同》及补充协议；

协助义务：孟XX协助**公司办理商品房买卖合同备案登记撤销、预告登记及预抵押登记注销手续；

违约金调整：法院认定原约定违约金（284.78万元×20%=56.96万元）过高，调整为按代偿金额的6%计

算，即17.09万元；

费用承担：案件受理费4.45万元、公告费0.69万元由孟X负担。

核心法律依据：

《中华人民共和国合同法》第九十四条（合同解除权）、第一百一十四条（违约金调整）；

双方合同约定：“购房者连续三个月未偿还贷款，开发商有权解除合同并要求支付代偿金额20%的违约金”。

三、律师价值

策略制定：律师团队全面梳理合同条款及履约证据，明确孟XX连续6个月未还款”已构成根本违约，为解

除合同提供充分依据；

证据组织：收集商品房买卖合同、银行代偿凭证、备案登记证明等关键证据，形成完整证据链，确保诉讼

请求得到法院支持；

争议解决：针对违约金调整争议，律师结合司法实践，提出“违约金应以实际损失为基础”的代理意见，最

终法院采纳按6%计算违约金的方案，平衡了合同约定与公平原则；

程序推进：因孟X下落不明，律师协助法院通过公告送达法律文书，确保案件顺利审理，避免程序拖延。