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一、案件详情

2024年2月，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于青海省共和县某小区的商铺（面积约4400平方米），租赁期限6年，年租金75万元。合同签订后，原告依约支付租金75万元，并投入资金对房屋进行装修，支付装修押金3000元、物业费及维修费71610元（含水表费、水泵维修费、电梯维修费等）。

2024年7月，原告在装修期间被法院告知案涉房屋因被告关联公司的债务纠纷已被查封并进入执行阶段，法院要求立即停止装修。原告多次与被告协商无果，合同目的彻底无法实现，遂委托青海XX洁律师团队提起诉讼。

· 合同解除问题：被告辩称房屋已解封且有权出租，主张“买卖不破租赁”，拒绝解除合同。

· 损失赔偿范围：被告认为原告支付的物业费、维修费等费用由第三方收取，与其无关；原告出具的《承诺书》已自愿承担电梯维修费，故不应由被告赔偿。

· 资金占用利息：被告主张合同未约定利息，无需支付租金占用期间的利息。

张X律师团队接受委托后，迅速梳理案件事实，制定以下策略：

· 证据固定：收集房屋查封裁定、租金支付凭证、装修合同、第三方费用票据等，证明被告在签订合同时隐瞒房屋查封事实，构成根本违约。

· 法律论证：依据《民法典》第五百六十三条（合同法定解除权）、第五百八十四条（损失赔偿范围），主张合同解除后被告应返还租金并赔偿直接损失及利息。

· 抗辩应对：针对被告提出的“承诺书效力”“第三方费用关联性”等抗辩，提出“承诺书履行前提已因被告违约丧失”“费用系因租赁关系产生的直接损失”等观点，驳斥被告主张。

青海省共和县人民法院采纳律师代理意见，判决：

· 解除租赁合同（解除日期为2024年10月31日）；

· 被告返还原告租金75万元，并以75万元为基数，按LPR（3.35%）支付自2024年10月17日起的资金占用利息；

· 被告赔偿原告装修损失152.6万元（以司法鉴定为准）、装修押金3000元、物业费及维修费71610元，合计160.07万元。

被告不服一审判决提起上诉，主张不承担利息及第三方费用。张X律师团队在二审中进一步论证：

· 利息合理性：被告违约导致原告资金被占用，利息属于“合同履行后可获得的利益”，符合《民法典》第五百八十四条规定；

· 费用关联性：物业费、维修费等系原告为履行租赁合同支付的必要费用，因被告违约导致合同解除，该部分损失应由被告承担；

· 承诺书效力：原告出具的电梯维修承诺书系基于合同正常履行的约定，现合同因被告违约解除，承诺书履行基础已不存在。

二审法院驳回上诉，维持原判，被告需全额支付租金、利息及各项损失。

律师团队通过梳理房屋查封时间线，明确被告在签订合同时隐瞒房屋已被查封的事实，导致原告无法实现租赁目的，成功主张法定解除权。

· 不仅追回租金，还通过司法鉴定确认装修损失152.6万元，同时将装修押金、物业费等7.46万元纳入赔偿范围，合计为原告挽回经济损失232.67万元（含利息）。

· 针对被告提出的“第三方费用无关”“承诺书免责”等抗辩，从法律逻辑和证据关联性角度逐一驳斥，确保损失全额支持。

在二审程序中，律师团队围绕利息性质、费用关联性等争议焦点，引用《民法典》及司法实践案例，说服法院维持一审判决，为原告快速实现债权奠定基础。