一、案件详情

基本案情：

2009年3月，委托人（原告）与烟台**集团有限公司（以下简称“**集团”）签订《商品房买卖合同》，购买

****集团开发的某小区房屋，总房款638,580元。合同约定，新XXXX应于房屋交付后60日内将办理权属登记

所需资料报房产管理部门备案，如因开发商责任导致业主无法按期取得房产证，双方未明确约定违约金条款。

2010年3月，委托人接收房屋，但*****集团长期未履行办证义务。截至2017年，涉案房屋所在小区仍未办理

初始登记，委托人无法取得房产证。多次协商无果后，委托人委托山东XX衣超律师提起诉讼，要

求**集团协助办理房产证并支付逾期办证违约金。

争议焦点：

合同条款效力：**集团主张合同中逾期办证违约金条款已被“打叉删除”，应视为双方约定无需支付违约金。

诉讼时效：**集团认为逾期办证违约金请求已超过2年诉讼时效。

履约责任：**集团称已于2016年9月提交办证资料，逾期系因政府不动产登记制度改革及自身其他项目违建导

致，不应承担全部责任。

二、案件总结

法院裁判结果

一审判决：烟台市***人民法院认定，合同中“打叉删除”的违约金条款仅表明双方未明确约定违约金计算方式

，而非无需支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第

十八条，**集团应自2010年6月24日起，以已付房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付逾期办证违约

金。因违约金属于“继续性债权”，委托人2017年1月申请调解未超诉讼时效，法院支持其主张2015年6月1日

起的违约金。

二审判决：**集团不服上诉，烟台市****人民法院驳回上诉，维持原判，认定**集团未能举证证明已提交办证资

料，应承担逾期责任，诉讼时效抗辩不成立。

核心法律依据

《中华人民共和国民法典》（原《合同法》）第六十条、第一百零七条（合同履行及违约责任）。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（逾期办证违约金计算

标准）。

三、律师价值

证据梳理与策略制定

衣超律师团队全面分析合同条款，指出“打叉删除”条款仅为未约定具体违约金比例，而非免除责任，成功说

服法院适用法定赔偿标准。同时，通过调取烟台市不动产登记中心《未提交申请办证资料的说明》，证实**集

团未履行备案义务，反驳其“已提交资料”的抗辩。

诉讼时效抗辩突破

针对**集团提出的“超过2年诉讼时效”主张，律师援引“继续性债权”理论，结合委托人2017年1月申请调解

的记录，论证违约金请求未超时效，最终获法院支持。

权益最大化实现

律师协助委托人将违约金计算方式从“年5%”调整为“中国人民银行同期贷款利率”，更贴合法律规定，确保

赔偿金额合理合法。同时，明确违约金计算截止时间为“提交办证资料之日”，避免后续维权障碍。

风险规避与执行保障

案件审理中，律师发现涉案土地存在抵押、小区未办理初始登记等问题，及时调整诉讼请求，暂不主张“协助

办证”，聚焦违约金赔偿，确保判决可执行性。

本案启示

开发商逾期办证是商品房买卖纠纷高频问题，业主应注意留存购房合同、付款凭证、交房证明等证据，及时通

过法律途径主张权利。选择专业律师团队，可有效破解合同条款争议、诉讼时效等难点，最大限度维护自身合

法权益。