一、案件简介

当事人因集体经营性建设用地及地上商业用房被征收，征收实施单位以房屋无完整建设手续、土地为集体性质为由，仅同意按地上附属物标准给予极低补偿，远低于当事人实际经营损失及市场价值。当事人不服征收补偿决定提起诉讼后，一审法院驳回其诉求；二审法院以补偿标准不当为由撤销一审判决及征收补偿决定，并向征收单位发出司法建议书，但征收单位仍未重新作出合理补偿。当事人委托我团队代理本案，请求法院判令征收单位支付房屋价值补偿、搬迁费、停产停业损失等合理补偿。

二、办案经过

接受委托后，我团队第一时间梳理全案证据，重点突破三大核心问题：

1. 权属与合法性认定：针对征收单位主张房屋属违法建筑、不应补偿的抗辩，我们提交了集体土地使用证、历史审批文件及长期商业经营凭证，论证案涉建筑系特定历史背景下形成，且政府长期明知并许可其商业用途，当事人具有合理信赖利益，应受法律保护，不应按违法建筑不予补偿。

2. 评估程序推进：向法院申请启动司法评估，明确评估范围包含集体土地使用权、地上建筑物及附属物价值，全程跟进评估机构实地查勘、异议答复流程，最终推动评估机构出具客观公允的市场价值评估报告，为补偿金额确定提供关键依据。

3. 补偿项目主张：结合案涉房屋长期用于农资商业经营的事实，依据地方征收补偿相关规定，主张搬迁费、停产停业损失等合理项目，同时说明当事人因征收失去经营条件、持续停业的客观损失，推动法院综合酌定合理补偿金额。

三、案件结果

一审法院采纳我方全部代理意见，判令征收单位向当事人支付集体土地使用权、地上建筑物及附属物补偿款、搬迁费、停产停业损失共计 198 万余元；征收单位不服提起上诉，二审法院驳回其上诉，维持原判，当事人最终获得全额合理补偿。

四、案件亮点与办案心得

（一）案件亮点

1. 突破 “无手续建筑” 补偿困境：成功论证历史形成的经营性建筑的信赖利益保护，推动法院认定征收单位仅以无建设手续为由拒付合理补偿，不符合实质公平原则，为同类案件提供参考。

2. 推动评估程序规范落地：面对征收单位对评估报告的多重异议，协助评估机构完成异议答复，确保评估报告被法院采信，成为补偿金额认定的核心依据。

3. 全流程化解程序争议：针对征收单位提出的评估程序违法、举证责任分配错误等上诉理由，逐一提交反驳证据，推动二审法院维持原判，保障当事人补偿权益最终落地。

（二）办案心得

1. 历史背景下的权益保护是关键：集体土地上经营性建筑征收补偿案件中，不能简单以是否具备完整建设手续作为补偿依据，应重点审查土地审批、用途许可、长期经营等事实，论证当事人的合理信赖利益，这是突破补偿争议的核心。

2. 评估程序是补偿金额认定的核心抓手：此类案件中，市场价值评估是打破征收单位单方低补偿标准的关键，需全程跟进评估申请、范围确定、异议答复等流程，确保评估报告合法有效，为法院裁判提供支撑。

3. 司法建议与诉讼衔接形成维权闭环：本案中前序生效判决及司法建议书为后续诉讼提供了明确指引，代理中需充分利用生效文书的既判力，推动征收单位履行补偿义务，避免当事人陷入重复维权困境。

律师：何X