判决法院： 江苏省常熟市人民法院
判决时间： 2024年9月
代理方： 原告XX公司(以下简称“XXXX”，承包方)
一、案件详情
2020年，XXXX与被告某房地产开发有限公司(以下简称“XX公司”)签订《常熟和风名筑项目B标段公区及户内精装修工程施工合同》，约定XXXX负责该项目精装修工程。合同固定总价228XXXX2811.02元。工程于2021年8月15日竣工验收合格，2021年11月12日取得竣工验收备案信息。2022年8月8日，双方确认最终结算金额224XXXX6851.46元。
XX公司已支付206XXXXXXX元，尚欠95%进度款644537.48元(即结算价95%减去已付款)，以及5%质保金XXX.57元。XXXX认为，根据合同约定，结算完成后30日内应支付至95%(即2022年9月12日前)，质保金应于缺陷责任期满后返还(2024年2月12日或5月12日)。XX公司以双方已签订《抵房及车位使用权协议书(三方)》为由，主张进度款已通过抵房方式清偿;另主张XXXX存在罚款8000元及施工质量问题导致第三方维修费用230207元，应从质保金中扣除。XXXX则认为抵房协议未能实际履行(XX公司不配合网签)，且维修费用缺乏充分证据。
二、我方诉讼请求
1. 判令XX公司支付进度款644537.48元及逾期利息(以644537.48元为基数，自2022年9月12日起按年利率3.85%计算至实际履行之日止);
2. 判令XX公司支付质保金XXX.57元及逾期利息(以XXX.57元为基数，自2024年2月12日起按年利率3.45%计算至实际履行之日止);
3. 本案诉讼费由XX公司承担。
三、代理律师案件总结
本案系建设工程施工合同纠纷，涉及进度款支付条件、抵房协议的效力与履行、质保金返还条件、质量缺陷维修费用的认定等多个争议焦点。我方代XX*XX后，重点开展了以下工作：
1. 全面梳理合同及履约证据：提交施工合同、竣工验收证明、工程造价咨询报告书(结算审定单)、付款凭证等，证明工程已竣工验收、结算金额已确认、质保期已届满。
2. 关于进度款的争议：我方主张抵房协议因XX公司不配合办理网签而未能实际履行，应视为已解除，XX公司仍应以货币支付进度款。但法院认为，XXXX未提供证据证明抵房协议已解除或解除原因在于XX公司，故在协议存续期间，XXXX径行主张支付现金缺乏依据。我方虽未能支持该诉请，但通过诉讼明确了抵房协议的履行现状，为客户后续另行主张(如解除协议后重新起诉)保留了可能性。
3. 关于质保金的返还：我方成功主张质保期已届满(法院认定以取得竣工验收备案表后六个月起算两年，至2024年5月11日届满)，XX公司应返还质保金。法院支持质保金返还本金XXX.57元。
4. 关于维修费用扣款的抗辩：XX公司主张发生第三方维修费用230207元，并提供了催告函、维修合同、付款凭证、结算资料等。我方质证指出：维修合同中约定的维修范围(8、9、10栋)与XXXX施工范围(1、2、3、5、7栋)不符;XX公司报送的结算资料包含非XXXX施工楼栋;XX公司尚未实际支付全部维修费用。法院综合考虑证据瑕疵、实际损失及违约情节，酌定扣除22万元，较XX公司主张的230207元略有减少，且我方成功将扣除金额控制在合理范围内。
5. 关于罚款8000元：XX公司主张罚款，法院认为罚款金额与抵房协议中未抵销的差额基本一致，认定罚款事实存在。我方尊重法院认定，但该罚款最终未影响质保金(因进度款诉请被驳回，罚款不在本判决中直接扣除)。
最终，法院判决：
· XX公司支付XXXX质保金901842.57元(XXX.57元扣除22万元)及逾期利息(以901842.57元为基数，自2024年5月12日起按年利率3.45%计算至实际履行之日止);
· 驳回XXXX其他诉讼请求(包括进度款及相应利息);
· 案件受理费20969元、保全费5000元，合计25969元，由XXXX负担7969元，XX公司负担18000元。
四、律师价值
1. 成功追回质保金90万余元及逾期利息：尽管进度款诉请未获支持，但质保金部分法院基本支持了本金(仅酌减22万元维修费)，并支持了逾期利息。为客户收回了绝大部分质保金款项。
2. 有效降低维修费用扣款金额：XX公司主张扣款230207元，我方通过质证指出维修范围与施工范围不符、费用未实际支付完毕等瑕疵，法院最终仅酌定扣除22万元，较原主张少扣10207元，且将维修费用的举证责任转移给XX公司。
3. 明确了抵房协议的履行状态：判决认定抵房协议未解除，为我方后续策略提供了方向——如客户希望继续以房抵债，可要求XX公司履行协议;如希望解除协议，可另行发出解除通知后重新起诉现金支付。本案虽未支持进度款，但并未对客户造成不可逆的损失。
4. 争取到质保金利息自2024年5月12日起算：我方主张自2024年2月12日起算，法院认定自2024年5月12日起算(基于合同约定的起算规则)。尽管起算点晚于我方主张，但仍为客户争取了从质保期届满次日起算的利息，避免了“无息返还”的不利结果。
5. 合理分配诉讼费用：法院判令被告承担18000元诉讼费(占总额的69%)，客户仅承担7969元，部分减轻了客户的诉讼成本负担。
6. 为客户提供后续法律建议：针对进度款部分，我方建议客户评估是否解除抵房协议，并另行起诉主张现金支付;或者要求XX公司实际履行抵房协议(办理网签过户)。判决后，客户认可诉讼策略，并表示将根据实际情况选择后续行动。
