马X诉某银行等案外人执行异议之诉案
一、基本案情
2013 年 1 月 30 日，第三人某房地产公司将名下包含盛世家园 13 号楼 8 号商厅在内的 9 处房产办理抵押登记，为李XX及自身在某银行的 1000 万元贷款提供抵押担保。2013 年 11 月 21 日，原告马X与该房地产公司签订《商品房买卖认购协议》，购置案涉商厅，总房款 1,323,450 元。合同签订当日，房地产公司将商厅交付马X使用，但双方始终未办理不动产过户登记。
因借款人无力清偿到期贷款，某银行提起诉讼，法院于 2019 年 5 月 24 日作出民事调解书，确认银行对全部抵押房产享有优先受偿权。因相关主体未履行调解协议，法院依法查封案涉商厅。马X提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，请求撤销执行裁定、解除房屋查封，并确认案涉商厅归其所有。曲珊律师接受被告某银行委托，代理本案应诉。
二、代理策略
1. 确立抵押权优先地位：案涉商厅产权登记在某房地产公司名下，该公司作为产权人有权设置抵押，且抵押手续合法完备。在先完成的抵押登记具备物权公示与对抗效力。
2. 适用物权登记生效原则：依据《物权法》规定，不动产物权的转让以登记为生效要件。马X仅签订购房协议、实际占有房屋，未办理过户登记，并未取得案涉商厅的所有权。
3. 援引司法解释明确裁判规则：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人享有合法担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人排除执行的异议请求不予支持。
三、法院采纳观点
法院全面采纳曲珊律师的核心代理意见：
1. 抵押登记办理时间早于房屋买卖行为，抵押登记具有公示对抗效力；
2. 原告未办理产权过户登记，依法不享有案涉商厅所有权；
3. 某银行作为合法抵押权人，对抵押房产享有优先受偿权；
4. 驳回原告全部诉讼请求。
四、案件处理结果
法院于 2020 年作出（2020）内 xxxx 民初xxxx 号民事判决：
1. 驳回原告马X的诉讼请求；
2. 案件受理费 100 元，由原告马X负担。
