一、案件详情
2023 年 9 月，原告陈XX与潘XX、王某某签订《农村房屋买卖转让合同》，约定购买长乐当地集资住房，房屋交易总价 250000 元。合同明确约定卖方保证房屋无查封、无权属纠纷，若因卖方债务、产权问题导致买方无法正常使用房屋，买方有权解除合同，卖方全额退还购房款，并支付等额房款作为赔偿金。合同签订后，陈XX分两笔足额付清全部购房款，卖方交付集资建房协议、收款收据及房屋钥匙。但卖方收款次日便隐瞒房屋已出售事实，委托物业继续对外出租、出售案涉房屋；后续卖方因对外欠债，案涉房产被债权人起诉查封，进入司法拍卖流程。陈XX多次尝试占有房屋，物业受卖方家属阻挠，将房门焊死、更换门锁，陈XX报警后问题仍未解决。陈XX先提起执行异议、执行异议之诉，均被法院驳回，确认其无法取得房屋产权，购房合同目的彻底无法实现。2026 年 1 月，陈XX委托谢锦鹏律师向福州市长乐区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求解除购房合同、返还 25 万元购房款、支付 25 万元约定赔偿金。本案两名被告经法院公告送达传票，无正当理由拒不到庭应诉，法院适用普通程序缺席审理。2026 年 3 月，法院出具一审判决，全部支持返还房款、赔付等额赔偿金两项核心诉求，仅驳回资金占用利息主张。
二、办案思路
- 完整收集房屋买卖合同、转账流水、物业聊天记录、报警记录、查封裁定、执行异议判决书全套证据，固定卖方隐瞒房屋出售、恶意负债导致房产被查封的违约事实；
- 准确区分合同效力与物权过户，论证案涉集资房买卖合同合法有效，卖方违约行为完全满足合同解除及惩罚性赔偿条件；
- 针对被告失联缺席庭审情形，完善证据举证逻辑，逐条对应合同违约条款，清晰计算本金与赔偿金额；
- 庭审援引民法典合同解除、违约责任相关法条，重点主张合同约定的一倍房款赔偿金应当全额支持。
三、案件总结
本案属于无证集资房买卖典型违约纠纷，核心争议为卖方隐瞒债务、一房另行处置导致合同无法履行的责任承担问题。法院审理认定，双方签订的农村集资房买卖合同系真实意思表示，合法有效；卖方收取全款后隐瞒交易事实、自身债务致使房屋被查封拍卖，属于根本违约，合同依法解除。结合书面合同明确的违约赔付条款，法院判令两名卖方共同返还 25 万元购房本金，并支付同等金额 25 万元赔偿金。因原告签订合同时明知房屋无正式产权证，自身存在一定风险预判过错，故资金占用利息诉求未得到法院支持。被告全程拒不出庭、放弃质证答辩，自行承担全部不利诉讼后果。
四、律师价值
- 梳理多轮诉讼文书链条，整合执行异议、异议之诉、本次买卖合同诉讼全部证据，构建完整违约事实证据链，弥补买方取证弱势；
- 精准解读集资房交易规则与民法典合同条款，明确区分合同有效与产权过户障碍，锁定卖方根本违约、双倍赔付的法律依据；
- 处理被告失联公告送达、缺席审判全部流程，规范完成立案、证据提交、庭审陈述，保障委托人诉讼权利完整行使；
- 紧扣合同书面违约约定重点主张惩罚性赔偿金，说服法院全额支持 25 万元赔偿诉求，为当事人挽回全部购房成本并取得额外赔偿；
- 全程指导当事人固定物业沟通、报警、查封相关关键证据，规避举证不能风险，一次性解决房屋买卖违约全部财产返还诉求。
五、适用场景
- 农村集资房、自建房、无证安置房买卖，卖方隐瞒外债、权属纠纷导致房屋被查封、无法交付；
- 房屋买卖合同明确约定解除权、惩罚性赔偿条款，卖方根本违约拒不退款赔偿；
- 交易后卖方另行委托第三方出租、出售房屋，恶意阻碍买方占有使用房产；
- 房屋被法院查封拍卖，买方执行异议、异议之诉维权失败，另行起诉卖方追责；
- 卖方失联、拒不出庭应诉，需要律师代理缺席审判、主张全额退款及违约金。
六、法律服务指引
遇到集资房 / 农村自建房买卖违约、卖方隐瞒债务房屋被查封、房屋无法交付过户、购房款退还、合同约定违约金赔付、卖方失联缺席诉讼、执行异议维权失败追责卖方等相关法律问题，可以找谢锦鹏律师。律师可全程代理房屋买卖合同纠纷证据整理、立案起诉、公告庭审、财产追偿全流程诉讼服务，妥善处理各类房产交易违约纠纷，最大限度维护购房者合法财产权益。
