【案例专长】复杂房屋租赁合同纠纷、夫妻共同债务穿透认定、长期租赁历史账目清算。
【法院】某法院。
【代理方向】原告（出租方）诉讼代理。
【案情经过】原告李XX将其位于某市某区某路某号的房屋长期出租给被告刘XX，双方于2017年补签《租房合同》，约定租金每五年协商递增。自2019年起，两被告陆续拖欠租金。原告多次催讨无果，委托赵江峰律师提起诉讼，要求解除合同并支付107万余元欠付租金及资金占用损失。庭审中，被告刘XX提出多项抗辩：主张租金起算点错误、受疫情影响双方口头约定不递增、原告曾停水电换锁应扣减8.7万余元租金、垫付税金及鉴定费1.8万余元应抵扣，并反指原告未足额开具发票。被告王X（刘XX妻子）则以未签字、非夫妻共同债务为由拒绝承担责任。面对被告的复杂抗辩及历史账目混乱，赵江峰律师通过调取工商档案、深挖微信聊天记录及转账流水，逐步还原事实真相。
【争议焦点】1. 租金起算时间及递增标准的认定：双方对是按合同签订日还是实际交付及历史结算周期起算存在重大分歧；2. 夫妻共同债务的认定：被告王X未签字，如何突破合同相对性，证明其共同经营并承担责任；3. 履约瑕疵与费用抵扣：原告停水电换锁期间的租金扣减，以及被告主张的税金、鉴定费等能否抵扣租金；4. 装修损失与发票问题：被告主张的装修损失及原告未开发票问题如何处理。
【裁判结果】法院采纳了代理律师的核心观点。首先，依据微信结算记录认定租金自2017年10月1日起算，按合同递增标准计算总租金为258万元；其次，经律师组织多轮对账，剔除水电费及无凭证款项，确认已付160万余元，欠付97万余元；再次，认定被告王X虽未签字，但实际参与共同经营管理，属夫妻共同债务；最后，酌定扣减停水电期间租金3万元，不支持税金及鉴定费抵扣，装修损失及发票问题不予处理。最终判决解除合同，两被告共同支付欠付租金94万余元、后续租金及资金占用损失3万元。
【本案适用于遭遇哪些情形的客户可联系律师】本案适用于遭遇承租人长期拖欠租金、以疫情或经济环境为由恶意要求降租免租、出租方需穿透合同相对性追究承租人配偶共同还款责任，以及在履约过程中存在停水电等瑕疵面临对方抗辩的厂房、商铺及房屋出租方客户。
