一、案情简介
甲商贸公司与乙商业运营公司签订《商铺租赁合同》，约定乙公司将某商业裙楼第一层S1号商铺出租给甲公司，合同载明租赁面积为2941.48平方米，用途为商业经营。合同履行过程中，甲公司主张租赁范围应包括外围两间商铺，乙公司予以否认。
2023年8月，甲公司派人实地测量面积，并向乙公司联络员发送语音，称“不加外围有2900多平方米，这是对的;加上外围有3300多，外围到底算不算我的，如果算我的就是减了300多平米，如果不算我的，我就只有商场里边”。此后，双方正式签订租赁合同，合同面积明确为2941.48平方米，未写入外围商铺。甲公司接收商铺后，在外围悬挂标识牌，但未按约支付租金。
乙公司起诉要求支付租金及违约金。甲公司反诉称乙公司未按约交付完整租赁物，要求退还已付款项12.5万元及利息。一审、二审均驳回甲公司反诉请求，认定其违约。甲公司不服，向省高级人民法院申请再审，主张：外围商铺已获乙公司员工微信确认纳入租赁范围;租赁物未实际交付且已转租第三方;乙公司管理人员曾口头承诺退款。省高院经审查裁定驳回再审申请。
二、争议焦点
本案再审审查核心争议有三：
租赁范围如何确定：外围两间商铺是否属于合同租赁范围。双方合同仅载明S1号商铺及2941.48平方米，未涉及外围商铺，微信磋商记录能否构成对合同内容的变更。
租赁房屋是否已交付：甲公司测量面积、现场挂牌等行为，能否认定其已实际受领租赁物，还是乙公司未完成客观交付义务。
第三方人员退款承诺的效力：乙公司关联公司股东丙X在微信中表示“同意解除并退款”，该意思表示是否对乙公司产生约束力。
三、案件重要突破点
合同书面约定优先原则的贯彻：省高院再审裁定明确指出，合同面积2941.48平方米与甲公司自身测量结果“不加外围2900多平方米是对的”相互印证，外围商铺从未纳入合同范围，微信磋商不构成变更合同约定的依据，书面合同是确定双方权利义务的最终依据。
事实交付的认定思路：甲公司测量面积确认“是对的”、在外围悬挂标识牌等行为，被认定为已受领租赁物的事实依据，对其事后反悔不予支持。
第三方承诺的主体资格认定：丙X作为乙公司关联公司股东，与乙公司系独立法人，无权处分乙公司权利义务;乙公司未授权亦未追认，其个人意思表示不具约束力，成功阻断对方依赖该项主张的反击路径。
四、刘伟律师在本案中的律师策略价值与作用
刘伟律师在再审阶段的核心策略是 “全面防守、稳固既判力” ：精准锁定合同书面约定为核心证据，以“面积数字自洽”瓦解对方测量数据主张;以“独立法人主体+无权代理”阻断对方依赖第三方承诺的反击路径;成功说服省高院维持原判，彻底驳回再审申请，维护了乙公司的合法权益。
五、案件结果
再审审查法院：云南省高级人民法院
裁定结果：驳回甲商贸公司的再审申请。
裁定依据：《民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《民事诉讼法司法解释》第三百九十三条第二款，甲公司申请再审的理由不属于法定再审情形，维持原生效判决的效力。
六、典型意义
本案系租赁合同纠纷再审审查的典型范例，对以下问题具有指导意义：
合同书面约定在再审审查中的决定性地位：微信磋商、口头沟通等缔约前意思表示，若未被正式合同文本吸纳，不能作为变更合同约定或认定违约的依据，核心条款以书面合同为准。
事实交付的认定不以“交接确认书”为唯一依据：承租人测量、挂牌、使用等行为可以综合认定其已受领租赁物，单方反悔不予支持。
关联公司人员意思表示不当然约束合同相对方：合同相对性原则在再审审查中被严格适用，独立法人主体的人员无权处分他方权益，未经授权或追认不产生约束力。
