判决法院：湖北省某市中级人民法院
裁判时间：2025/03/27
代理身份：代理被上诉人
案件详情
直管公有住房承租权转让纠纷属于非常特殊的一类不动产纠纷，公有住房承租权有严格的行政管理过户要求，年代久远的口头公房承租权转让，一旦没有书面合同、转账凭证、房管部门过户备案，后续极易产生巨大法律争议。本案涉案标的属于城市直管公房，房屋产权归属国有，我方当事人是房管部门登记备案的合法公房承租人。
多年之前，上诉人一方主张，在九十年代，上诉人的父亲，和我方当事人达成口头协议，我方当事人把案涉这套公房的承租权以现金价格转让给上诉人父亲。上诉人声称，当时我方当事人把公房租赁证原件交给上诉人父亲，上诉人一家自此就长期实际占有居住这套公房，缴纳房租水电费。几十年之后，案涉这套公房被纳入政府征收拆迁范围，可以获得数额巨大征收补偿利益。我方当事人向房管部门申请，以旧租约遗失为由，补办新版公有住房租约，并且作为登记的公房承租人和征收部门签署征收货币补偿协议。
上诉人兄妹二人就此向一审人民法院提起民事诉讼，起诉我方当事人以及公房管理企业。上诉人诉讼核心主张：几十年之前公房承租权转让事实客观真实存在，虽然没有书面合同，但是有证人证言、几十年实际占有房屋、缴纳水电费房租票据作为证据，请求人民法院判决确认当年公房承租权转让行为有效，判令我方当事人配合办理公房承租权过户，案涉房屋全部征收补偿权益应当归属于上诉人一方所有。
接受一审委托，代理我方当事人之后，律师梳理全案证据。本案最大难点，案件基础事实发生在九十年代，时间跨度接近三十年，没有书面转让合同，没有银行转账付款凭证；上诉人提交的证据，只有几位证人的证言（证言来源于上诉人父亲转述，属于传来证据），还有多年实际居住、缴费票据。我方当事人坚决否认当年存在公房承租权转让的事实，主张当年只是把房屋借给对方家庭暂住，从来没有收取过转让钱款，也从来没有同意过把公房承租权予以转让。公房承租权的转让，按照房管政策，需要在公房管理单位办理正式变更备案手续，本案从来没有办理过任何过户手续，房管部门登记承租人一直都是我方当事人。
一审法院经过开庭审理之后认为，上诉人主张存在公房承租权有偿转让事实，应当由上诉人承担完整举证责任。上诉人提交的居住缴费票据，仅仅能够证明上诉人家庭长期占有使用房屋，不能直接证明存在承租权买卖转让行为；全部证人证言都属于传来证据，来源于已故上诉人父亲的口头陈述，证人并没有亲身在场见证所谓转让交易；没有原始书面转让协议，也没有当年支付转让款的转账、收条等直接证据。综合全案，上诉人提交证据达不到民事诉讼高度盖然性证明标准，应当承担举证不能的不利法律后果。一审判决驳回上诉人兄妹二人全部诉讼请求。
一审败诉之后，上诉人不服一审判决，向武汉市中级人民法院提起上诉。上诉人在二审当中提出多项上诉理由：当事人当庭陈述属于法定证据种类；几十年实际占有房屋可以佐证转让事实；一审法院没有传唤我方当事人必须到庭，属于审判程序违法；主张补办租约属于我方当事人欺骗房管部门取得，租约应当无效；征收补偿权益应当归实际居住的上诉人所有。
进入二审代理，代理律师针对上诉人全部上诉理由，结合一审卷宗证据，逐条展开答辩。第一，当事人陈述仅仅是证据类型之一，陈述不等于客观事实，依旧需要其他客观证据予以佐证，本案没有任何直接客观证据可以印证口头转让；第二，长期占有居住房屋，存在借用、租赁等多种可能性，不能直接推定发生有偿承租权转让；第三，民事诉讼法律规定，本案不属于被告必须到庭才能查清事实的法定情形，一审审理程序完全合法；第四，我方当事人作为登记承租人，按照房管部门流程补办租约，租约合法有效；第五，直管公房征收补偿权益原则上归属于房管登记备案公房承租人。二审开庭当中，代理律师向合议庭完整还原案件证据局面，请求二审驳回上诉，维持一审判决。
我方诉讼请求
1、请求人民法院驳回上诉人（原审原告）全部诉讼请求； 2、一、二审全部诉讼费用均由上诉人自行承担。
案件结果
湖北省武汉市中级人民法院二审审理，确认一审法院查明事实无误，上诉人提交的证据达不到高度盖然性证明标准，不能证实几十年前存在公房承租权有偿转让事实；一审审理程序合法。判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费用由上诉人自行承担。
案件总结
老旧公有住房承租权纠纷，时间跨度动辄二三十年，很多交易只有口头约定，没有书面合同、付款凭证，也没有在公房管理单位办理过户备案。民事诉讼举证规则，主张法律关系客观存在的一方，需要承担举证责任。本案上诉人想要证明存在公房承租权转让，就要提交充分直接证据。虽然上诉人一家在房屋内居住几十年，有缴费票据，但是 “占有房屋” 不等于就等于发生过买卖转让，占有还可以是借用、暂住等其他法律关系；证人均是传来证据，没有交易当场直接证据，证据链存在重大缺陷。一、二审法院均认为举证没有达到高度盖然性标准，因此驳回全部诉求。本案也提示XX，涉及公房承租权转让，务必签署书面协议，并且在公房管理机构完成备案变更，口头约定在几十年之后发生争议，维权会面临极大举证障碍。
