【案情经过】
2019年10月，原告李XX的法定代理人张XX与被告某公司签订《商品房买卖合同》，购买位于某市某区某路的房屋，总价91万余元。合同约定被告应于2021年11月18日前交房，逾期违约金按日万分之二计算，上限为总房款的10%；同时约定交房后720日内协助办证，逾期每日支付50元违约金。原告付清全款后，被告直至2023年12月29日才实际交房，逾期771天。交房时，被告要求原告签署五年物业费免交函（价值1.6万余元）作为补偿，否则不予开通水电。原告被迫收楼后，因认为免交物业费不足以弥补实际损失，遂委托高观秀律师提起诉讼，要求被告支付剩余逾期交房违约金7.4万余元，并限期配合办证及支付逾期办证违约金。
【争议焦点】
1. 逾期交房违约金的计算标准，以及被告以免除物业费形式抵扣的违约金是否应予扣减；
2. 被告是否存在逾期办证的违约行为，以及是否应承担逾期办证违约金。
【裁判结果】
法院审理认为，双方合同合法有效。被告逾期交房构成违约，按合同约定计算违约金为9.1万余元，扣除已免除的1.6万余元物业费，原告主张剩余违约金7.4万余元合理有据，予以支持。关于逾期办证，因原告已自行向相关部门提交材料并办结不动产登记，原告诉请缺乏事实依据，不予支持。最终判决被告向原告支付逾期交房违约金7.4万余元，驳回其他诉请。
【适用场景】
本案适用于商品房买卖中开发商逾期交房、逾期办证的违约纠纷，特别是涉及开发商以减免物业费、赠送车位等方式抵扣逾期交房违约金的效力认定及损失填补问题。
【服务指引】
购房者在遭遇开发商逾期交房时，若开发商提出以物业费抵扣违约金，应审慎评估该抵扣金额是否足以弥补实际损失。若抵扣金额不足，仍有权就差额部分主张违约金。同时，对于逾期办证问题，购房者应密切关注办证进度，在开发商怠于履行义务时，可依法自行申请办证或通过诉讼维护合法权益。
