【案情经过】
原告某公司与被告查XX签订《房屋租赁合同》，将某市某区某路某号房屋第二层出租给查XX用于商业经营。后查XX与查XX（系父子关系）共同承租，并将部分场地转租给案外人经营餐饮。自(20XX)年起，因受疫情影响及经营不善，查XX、查XX开始拖欠租金及水电费，虽多次申请延期缴纳，但仍未能结清。双方于(20XX)年3月签订《退场协议书》解除合同并交接场地，约定场地内设备设施由某公司处理。某公司遂起诉要求查XX、查XX支付拖欠的租金、水电费59万余元及违约金3万余元。查XX、查XX则提起反诉，主张涉案房屋未取得建设工程规划许可证，合同应属无效，要求某公司退还保证金54万元，并赔偿装修及设备设施损失70万余元。
【争议焦点】
1. 涉案《房屋租赁合同》的效力认定及保证金是否应予退还；
2. 查XX、查XX应支付的场地使用费及水电费具体金额如何认定，某公司加收水电费是否合法；
3. 涉案房屋的装修及设备设施损失应如何分担，双方对合同无效的过错程度如何界定。
【裁判结果】
法院经审理认为，因涉案房屋未办理规划报建手续，违反强制性规定，《房屋租赁合同》无效。合同无效后，某公司应退还查XX保证金54万元。查XX、查XX实际使用了涉案房屋，应支付场地使用费及水电费。结合双方确认的欠费明细及退场协议，法院认定查XX、查XX需支付场地使用费及水电费共计54万余元，对某公司主张的部分水电费因证据不足不予支持，违约金因合同无效亦不予支持。关于装修及设备损失，法院采纳评估报告，认定装修现值为78万余元。鉴于双方对合同无效均有过错，法院酌定某公司承担50%责任，赔偿装修损失39万余元。设备设施因《退场协议书》已约定由某公司处理，故驳回该项反诉请求。最终判决：查XX、查XX向某公司支付使用费及水电费54万余元；某公司退还保证金54万元并赔偿装修损失39万余元；驳回双方其他诉求。
