商品房预约合同纠纷代理购房人诉讼：合同认定无效，全额追回认购订金及资金占用利息
一、案件详情
1. 案件背景简述
购房人与房地产开发企业签订《合作建设协议书》（商品房预约协议），向开发商支付 12 万元认购订金。案涉项目土地为集体土地，开发商始终未取得案涉地块土地使用权以及商品房预售许可证，项目无法开工建设。购房人多次沟通退款无果，向人民法院提起民事诉讼。
北京市恒圣（昆明）律师事务所胡琼华律师接受当事人委托，一审阶段担任原告委托诉讼代理人。律师核心代理目标：主张解除案涉协议，要求开发商全额返还认购订金，并且自起诉之日起按一年期 LPR 标准计付利息，由被告承担案件相关诉讼费用。
2. 双方争议 / 办案卡点
原告方起诉逻辑：双方签订商品房预约性质协议，购房人已经足额支付认购订金；因开发商原因项目无法建设交付，对方员工也承诺退款却一直未实际履行，请求法院解除协议，返还全部认购订金并支付相应利息，由被告承担诉讼费、保全费、保函费。
办案核心卡点：案涉项目占用集体土地，开发商无预售许可，协议存在被法院认定无效的法律后果，“解除合同” 与 “合同无效返还财产” 二者法律路径不同；本案被告经合法传唤存在拒不到庭、缺席审理的可能，全部案件事实依赖原告提交的证据予以证明，证据链条必须完整扎实，否则存在诉求得不到支持、钱款无法追回的财产风险。
3. 办案机关核心意见
审理法院经审理认为，案涉商品房预约协议因违反法律强制性规定，属于无效合同，不存在解除的法律基础；合同无效后开发商取得的认购订金依法应当返还；开发商对合同无效存在过错，应当向购房人支付资金占用利息；因原告没有提交保全费、保函费对应的证据，该部分诉求予以驳回；被告无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩及质证权利，本案依法缺席判决。
4. 委托代理核心事由
本案法律难点集中在集体土地上房屋预约交易的效力判断，区分合同解除与合同无效两套不同法律后果；被告有缺席审理的可能性，对证据完整性要求高。普通当事人自行起诉，容易固守 “解除合同” 的诉讼思路，不清楚合同无效的法律后果，一旦被告不到庭应诉，证据准备不足将面临败诉风险。当事人委托律师，希望专业梳理全部证据提起诉讼，拿回认购款项及资金占用利息，维护自身财产权益。
二、案件结果
司法机关处理结果：一审法院作出民事判决，认定案涉商品房预约合同无效；判令房地产开发企业向购房人返还认购订金 120000 元，并自起诉之日起按照一年期 LPR 标准计算资金占用利息；驳回解除合同、保全费、保函费的诉讼请求；案件受理费由被告承担。
本案核心辩护 / 代理工作成果：代理律师完整收集签约协议、转账凭证、收款收据、微信聊天记录等全套证据，起草民事起诉状，整理证据目录完成立案；在被告缺席开庭的情形下完整举证说理。法院虽未支持解除合同的诉请，但采纳合同无效后的返还财产规则，全额支持返还订金以及资金占用利息，实现当事人核心财产诉求。
后续配套权利保障方案：若被告到期不履行生效判决，律师可代理向法院申请强制执行，查询、冻结、扣划开发商名下财产；可代理上诉程序；同时提示当事人购房交易应当重点审查土地手续、商品房预售许可证，规避同类购房风险。
三、律师价值
法理层面：厘清商品房预约合同效力规则，区分合同解除与合同无效的构成要件与法律后果，准确适用民法典民事行为无效后返还财产、过错赔偿的裁判规则。普通购房者容易混淆解除与无效，不了解土地性质、预售许可对购房协议效力带来的重大影响。
文书层面：起草全套立案诉讼材料，搭建起诉状诉讼请求，归类整理全套证据目录，对转账记录、收据、微信沟通记录梳理固定，被告缺席审理的情况下，通过书面材料与庭审陈述帮助法庭查清案件完整事实。
证据层面：预判被告缺席审理带来的证据风险，梳理全部交易往来证据，固定签约、付款、多次沟通退款的完整事实；甄别能够证明开发商过错的证据材料，夯实返还订金、计收资金占用利息的事实基础。
风险防控：识别购房人面临订金无法追回、诉讼请求选择不当而败诉的财产风险；向当事人释X合同解除和合同无效的法律差异，客观预判部分诉讼请求有可能不被法院支持的裁判风险。
事务减负：律师包揽文书起草、立案、证据整理、出庭全部诉讼工作；当事人仅需要提供合同、转账、聊天记录原始材料，不必远赴管辖地参与全部庭审流程，减轻当事人时间、心理、事务压力。
长效保障：预判一审判决后上诉、强制执行等后续法律风险；告知申请强制执行的法定期限以及操作流程；同时普法提示商品房交易审查要点，避免再次陷入同类购房交易纠纷。
四、适用场景与服务指引
如您或家属遭遇以下情形，可第一时间联系【北京市恒圣（昆明）律师事务所胡琼华律师】
购买房产、商铺，开发商没有取得商品房预售许可证，项目烂尾无法交房，想要追回认购订金、购房款；
集体土地上房屋、商铺预约交易，协议效力存疑，发生退款纠纷；
开发商失联、拒不到庭，需要构建完整证据链提起民事诉讼；
商品房预约、认购纠纷，主张返还款项同时索要资金占用利息；
商品房预约合同纠纷一审全流程代理。
【北京市恒圣（昆明）律师事务所胡琼华律师】长期办理商品房预约、买卖合同纠纷，精通民法典合同编、房地产相关法律规定、民商事诉讼办案流程；擅长交易证据梳理，处理合同无效退款类纠纷，兼顾回款、利息损失补偿多重诉求，全程代理相关民商事案件，全力维护当事人合法权益。
