判决法院：福建省闽侯县人民法院
判决时间：2026 年 8 月 13 日
代理方：被告（出租方）
案件详情： 本案属于房屋租赁合同纠纷。我方当事人作为出租方，将一处临街店面出租给承租方，双方签订正式书面店面租赁合同，合同约定明确租赁期限、租金标准、履约保证金；合同当中专门设置免责条款：如果政府市政拆迁征收，导致店面无法继续使用，双方互不承担赔偿责任，租金据实多退少补。合同签署之后，承租人接收店面，投入资金对店面进行大规模装修，用于个体经营。
租赁履行过程当中，政府发布征收收储公告，案涉店面被纳入拆迁范围，政府要求商家限期搬离。承租人搬离之后，向法院起诉出租方，主张出租方明知房屋要拆迁仍然对外出租，存在重大过错，要求出租方全额赔偿装修折旧损失、搬迁费用，两项合计 XXX 元。
代理律师接受出租方委托，作为被告代理人应诉。接受委托之后，律师第一时间调取完整租赁合同文本，仔细审阅合同免责条款、添附装修归属条款；收集政府征收公告、发布时间，梳理微信聊天记录，查看出租方和承租方的全部沟通对话，核实出租方在签订租赁合同的时候，是否已经知晓案涉房屋确定要拆迁。同时核实一个核心关键事实：案涉出租的店面，自始至终没有取得建设工程规划许可证。根据最高人民法院城镇房屋租赁合同司法解释，没有建设工程规划许可证的房屋对外出租，双方签署租赁合同属于无效合同。
原告（承租方）的主要起诉逻辑：出租方明知要拆迁仍然出租，政府拆迁属于出租方应当预见的风险，全部装修、搬迁损失由出租方承担。我方代理律师庭审当中提出多层抗辩意见：第一，依据合同书面约定，政府拆迁属于约定免责情形，互不赔偿；第二，政府征收不属于我方可以预见，属于不可抗力，出租人无过错；第三，装修添附按照合同约定，合同终止之后不可移动装修归出租人，不需要补偿；第四，承租方在签约之前没有审核房屋证件，自身也有过错。
但是法庭审理查明，虽然合同写了拆迁免责，但是政府拆迁属于征收，双方在订立合同的时候合同文本已经预见到拆迁情形，所以不属于法律意义的不可抗力。更重要的是，案涉店面没有建设工程规划许可证，直接导致整个租赁合同自始无效。合同无效之后，合同里面的免责条款、装修归属约定，全部也归于无效，不能直接适用。合同无效之后的处理规则，是按照双方各自过错大小，对装修现值损失进行分担。
法院进一步划分双方过错：出租方，出租没有规划审批手续的房屋，是造成合同无效的主要过错；承租方，承租店面开店经营，有义务核实房屋权属、审批手续，没有尽到审慎审查义务，自身存在次要过错。法院结合政府拆迁评估报告认定装修折旧之后现值，同时认定搬迁费属于实际发生直接损失，按照过错比例，判决出租方承担 60% 损失，承租方自行承担 40% 损失。
我方抗辩意见（代理意见）： 1、案涉店面遭遇政府征收，属于合同明确约定免责情形，也属于不可抗力，出租方不应当承担赔偿； 2、按照租赁合同约定，合同终止，附合装修归出租方，无需向承租方补偿装修损失； 3、承租人没有核实房屋证件，对损失发生自身存在重大过错，应当自行承担绝大部分损失。
案件结果： 1、判决我方当事人（出租方）向承租方赔偿装修损失 53786.4 元、搬迁费 2808 元； 2、驳回原告其余诉讼请求； 3、案件受理费按照双方过错比例进行分担。未按期履行，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件总结： 这是非常典型的无证建筑租赁合同纠纷，很多商事主体出租自建店面，签订完整书面合同，以为合同写了免责条款就万事大吉，但是房屋没有建设工程规划许可证，租赁合同整体无效，合同当中所有的违约、免责、装修归属条款全部不能发生法律效力。这是很多民间房屋租赁交易最大法律风险。
合同无效不等于全部损失都由房东买单。法院会区分出租人和承租人双方过错。出租人的过错在于，把手续不全房屋拿出来出租；而承租人开店经营，有义务核验房屋审批、权属材料，没有核实，自身就要承担部分风险。本案当中法院划分主次过错，判决出租方承担 60%，承租方自行承担 40%，大幅降低我方当事人原本可能需要承担的全额赔偿风险。
实务当中很多当事人混淆 “合同约定免责” 和 “合同无效后果”。合同有效，才可以适用合同免责条款；一旦合同整体无效，里面写得再完美的免责条款也不能拿来直接抗辩赔偿请求。装修损失计算，不是按照原始投入多少钱，而是按照装修折旧之后的现值。本案拆迁评估机构出具的评估汇总表，被法院采信作为装修损失金额依据。
作为代理律师，处理这类案件第一步就要核查房屋建设审批手续，判断合同效力，再基于合同无效规则组织抗辩，而不是单纯依赖合同文本条款。同时也要向委托人充分释X法律风险，告知即便合同当中写了免责，房屋无证情况下依旧要承担过错赔偿，争取合理的责任划分比例，减少当事人经济损失。
