一、案件详情
原告二人系夫妻关系，共同持有案涉房屋完整产权。原告与被告签署《存量房买卖合同》，约定将自有房屋出售给被告。合同签订之后，原告完全履行己方合同义务，配合被告完成不动产过户，案涉房屋产权已经变更登记至被告名下。
但被告取得房屋、接收房屋之后，分文未支付案涉购房款，尚欠全部购房款。原告多次通过电话、短信、上门沟通等多种方式向被告催告支付购房款项，被告一直拖延推诿。原告向人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求解除房屋买卖合同，要求被告返还房屋、配合将不动产恢复过户至原告名下。
经法院审理查明，案涉房屋过户至被告名下之后，被告以该房屋对外办理了银行抵押，同时该房产被多家人民法院办理司法查封，房屋客观上存在权利负担，暂不具备向原告返还、恢复过户登记的现实条件。本案适用简易程序公开开庭进行审理，被告到庭应诉，对于欠付购房款的事实予以认可，也口头同意解除合同、返还房屋。
原告诉讼请求：
1、请求判决解除原、被告之间签订的案涉《存量房买卖合同》；
2、判令被告立即向原告返还案涉房屋，并协助办理产权转移登记，将房屋恢复登记至原告名下；
3、本案全部诉讼费用由被告承担。
事实理由：原被告签订合法有效的房屋买卖合同，原告已经履行过户义务，被告取得房屋产权后拒不支付购房款，经多次催告仍然拖欠，构成根本违约，合同目的无法实现，应当解除合同，返还房屋并恢复权属登记。
代理核心观点（代理本案原告方，都燕果律师）：
第一，案涉《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具备法律约束力；
第二，原告已经依约履行房屋过户的主要合同义务，被告在接收房屋、取得不动产权登记之后，未支付任何购房款，经原告多次催告仍拒不履行付款义务，已经构成根本性违约，原告依法享有合同法定解除权；
第三，依据民法典规定，行使法定解除权，合同自起诉状副本送达被告之时发生解除效力；
第四，合同解除之后，原则上可以主张恢复原状、返还财产；但同时应当充分注意，案涉房屋目前设置有银行抵押权，还存在多轮法院司法查封，该类权利负担会造成返还房屋、恢复过户在客观上暂时无法履行；
第五，向当事人释X案件风险：即便法院判决确认合同解除，在抵押、查封障碍消除前，无法直接实现房屋返还过户；原告可以另案向被告主张购房款对应的违约赔偿、债权，充分保障当事人后续维权路径；请求法院依法确认合同解除，诉讼费用由违约方被告承担。
都燕果律师接受原告委托，担任一审阶段委托诉讼代理人。
本案代理难点：本案属于亲属之间房屋交易，被告认可违约、同意解除合同，但房屋上存在第三方银行抵押、多家法院司法查封；合同解除属于债权层面效力，不能直接对抗抵押权、司法查封，即便合同解除，也不能直接绕过现有权利障碍办理回传过户；需要向委托人充分释X“确认合同解除”和“房屋返还过户”二者结果有可能分离；需要区分物权效力与债权效力，给当事人规划合同解除之后另行主张金钱债权赔偿的备选维权方案；家事亲属交易，事实无大争议，但不动产上的案外权利障碍是本案最大审理难点。
二、案件结果
法院审理认定：双方签署的房屋买卖合同合法有效；原告已经完成过户义务，被告完全未支付购房款，构成根本违约，且被告也同意解除合同，确认案涉买卖合同于起诉状副本送达被告之日解除；合同解除后返还房屋、恢复过户属于债权请求权，仅约束买卖双方，案涉房屋存在银行抵押登记，同时被多家法院司法查封，客观不具备返还及变更登记的履行条件，该两项诉请不予支持。
判决：
一、确认原、被告于案涉《存量房买卖合同》自起诉状副本送达被告之日解除；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取5700元，由被告负担。
如不服本判决，判决书送达第二日起十五日内可以向上一级人民法院提起上诉。
整体代理成果
都燕果律师接受委托后，梳理房屋买卖合同、不动产查询档案、催告沟通记录全套证据，完整向法院举证被告全额欠付购房款、构成根本违约的事实。同时提前预判房屋抵押、多重司法查封带来的履行障碍，向当事人充分释X法律风险。本案法院判决确认房屋买卖合同依法解除；但因房屋背负第三方抵押、多轮司法查封，客观障碍无法直接判决返还房屋、过户回原告名下。律师向当事人完整解读一审判决书，区分“合同解除的债权效力”和“不动产过户物权实现”的法律概念，指引当事人后续维权路径：可以另案向被告主张违约赔偿、金钱债权，后续待房屋抵押、查封障碍消除后，再视情况主张房屋返还，完成房屋买卖合同纠纷一审全流程法律服务。
三、律师价值
亲属之间房屋买卖，买方全额拖欠购房款，但房屋后续设置抵押、被多家法院查封，无法直接实现返还过户的房屋买卖合同案件当中，房屋买卖合同法定解除权行使以及合同解除时间认定；区分合同解除属于债权请求权，不能对抗房屋之上已设立的抵押权、司法查封；预判不动产权利障碍带来的诉讼结果风险；向当事人释X判决确认解除与实际拿回房屋存在区别；合同解除之后规划主张金钱赔偿的备选维权路径，是本案核心要点。都燕果律师全程承办本案一审代理，事实梳理、证据整理、风险预判、庭审抗辩、判决书解读全流程闭环把控，维护原告当事人合同项下合法权益。
1. 全盘梳理案件事实，整理证据，识别法律风险，完成完整风险预判
接受委托后，调取存量房买卖合同、不动产登记档案（含抵押、查封信息）、房屋过户材料、催告沟通记录。
识别本案核心风险：虽然被告认可全部违约事实、同意解除合同，但是房屋已经设立第三方银行抵押，叠加多家法院司法查封；即便法院判决确认合同解除，也不代表可以直接把房屋过户回来，返还房屋、变更登记存在客观履行不能；当事人存在“解除合同就一定能拿回房子”的认知误区，必须提前做好风险告知；合同解除之后，可另行起诉向被告主张违约金钱赔偿。
向当事人释XX法典合同编、物权编相关规定，客观告知本案有利点以及客观履行不能的风险，确定本案代理思路。
2. 搭建一审代理思路，梳理庭审要点，准备全套庭审预案
代理工作思路：
第一层，提交买卖合同、过户材料、催告记录，证明原告履行合同义务，被告分文未付购房款，构成根本违约，应当确认合同解除；
第二层，合同解除时间应当按照起诉状副本送达被告予以确定；
第三层，充分正视房屋现存抵押、多重查封客观现状，向当事人释X：返还房屋、过户诉求存在被驳回风险；
第四层，即便返还过户诉请无法得到支持，确认合同解除之后，原告仍然享有向被告主张违约赔偿的债权救济路径；
第五层，本案诉讼费应当由违约方被告承担。
针对本案，准备举证、质证、辩论全套庭审预案。
3. 参与一审简易程序公开开庭审理，举证质证，发表代理意见
本案简易程序开庭审理，被告到庭应诉，对欠付房款、同意解除合同的事实无异议。都燕果律师当庭提交买卖合同、不动产查询档案、催告记录等全部证据，围绕根本违约、法定解除权、合同解除时间，同时客观说明房屋现存抵押查封的客观限制，完整发表代理意见。法院判决确认合同解除，因履行障碍驳回返还过户、返还房屋的诉讼请求。
4. 接收民事判决书，逐条拆解判决内容，做好判决解读以及后续程序风险提示
拿到判决书，向当事人解读裁判逻辑，重点说明：确认合同解除属于债权层面的法律效果，不等于自动消除房屋上的抵押、查封；抵押、司法查封来自案外人执行案件，不能在本案房屋买卖诉讼当中直接消灭；虽然不能在本案直接拿回房屋，确认合同解除后，仍然可以另行向被告起诉主张违约赔偿、金钱债权；告知十五天上诉期；后续需要持续关注房屋抵押、查封变化情况；完成房屋买卖合同纠纷一审案件全流程法律服务指引。
5. 沉淀亲属间房屋买卖、房屋带抵押查封办案经验，输出法律风险提示
案件办结之后，结合本案实务输出法律风险提示：
① 亲属之间房屋买卖，同样要严格履行付款流程，及时留存收款凭证，不要认为是家人就忽视资金交付风险。
② 房屋过户至对方名下之后，务必监督对方及时支付购房款；一旦房屋被设置抵押、被其他法院查封，后续想要通过解除合同拿回房屋会遇到巨大现实障碍。
③ 房屋买卖合同解除只是双方内部的债权关系，不能对抗已经设立的抵押权、其他案件的司法查封。
④ 如果房屋存在抵押、查封导致无法返还过户，权利人可以变更维权思路，起诉主张对方承担违约赔偿的金钱责任。
都燕果律师，完整梳理房屋交易全套证据，成功帮助当事人在判决层面确认房屋买卖合同解除，同时充分预判不动产抵押查封带来的客观履行障碍，向当事人释X风险并规划后续金钱债权维权路径，最大限度维护当事人的合同权益。
四、适用场景与服务指引
亲属之间房屋买卖，买方取得房屋过户后拒不支付购房款；但案涉房屋已经设置抵押、被多家法院查封，存在履行障碍，可委托都燕果律师提供一审代理法律服务：
1、房屋已经完成过户，买方完全或者大额拖欠购房款，构成根本违约；
2、案涉房屋存在银行抵押、多轮司法查封，存在客观履行障碍；
3、需要起诉行使法定解除权，同时预判房屋返还过户的现实风险；
4、服务包含案件事实梳理、不动产档案调取、证据整理、开庭质证抗辩、判决书解读、后续债权维权路径提示全套房屋买卖合同维权法律服务。
