案件摘要：原告费某某与被告胡XX、李XX签订《房产买卖合同》，约定将一处约三十平方米门面以数万元出售，原告付首付后房屋未交付、未过户，遂起诉请求确认合同有效、配合过户并支付违约金。被告抗辩合同系通谋虚伪表示、实为民间借贷。法院结合履行过程与资金往来，认定以买卖之名行借贷之实，合同无效，驳回原告全部诉请。
案件类型：房产纠纷
代理结果：胜诉
案件主要内容：2022年8月，原告费某某与被告胡XX、李XX签订《房产买卖合同》，约定将西宁兴XX一处约三十平方米门面出售给原告，总价数万元；签约当日付首付数万元，余款待过户完成、原告取得受理凭证时付清，过户税费由被告承担，被告应按期交房，逾期按日付千分之六滞纳金。当日被告出具《收条》载明收到订金数万元（现金一部分、转账一部分），原告次日完成转账。此后房屋始终未交付、未过户，原告也无催告交房过户的证据。合同签订后，被告胡XX自2022年11月起连续多月每月固定向原告微信支付一千余元，后期降至数百元，原告另自认收到现金一万元。原告遂起诉，请求确认合同有效、配合过户并按年利率主张逾期违约金。
本案争议：一是合同是否系真实意思表示、是否有效。原告主张合同有效、被告应交房过户并担违约责任；被告抗辩合同为虚假意思表示，真实关系是民间借贷，应属无效。二是款项性质。原告称每月固定收款为无法过户门面的“租金”，被告则主张是借款利息且已偿还部分本金。法院审查认为：合同约定了总价与交房时间却从未交付，原告从未催告过户，不符买卖惯例；被告按月支付固定小额款项、后期金额下降并伴随一笔较大现金支付，呈分期付息、还本特征，与买卖常理不符，故认定名为买卖、实为借贷，买卖合同作为伪装行为无效，原告按买卖关系主张不予支持，款项往来可另案主张。
本案的经验：第一，名实不符合同看真实意思表示，法院结合缔约背景、履行行为、资金往来规律综合判断，书面写“买卖”不等于法律上就是买卖。第二，主张合同有效并要求过户的一方，对房屋已交付、已催告、按买卖惯例履行负举证责任，仅有合同与收条而无交付、过户、催告证据的难以获支持。第三，把借贷包装成买卖起诉，一旦按真实关系认定，过户、违约金请求会全XX空，应按借贷另行主张本息。第四，被告提出“通谋虚伪表示”效力抗辩并辅以逐月转账、现金收条等流水。
律师在本案中的价值：本案代理律师刘威律师围绕“通谋虚伪意思表示无效”核心抗辩，引导法院从履行过程与资金往来还原真实法律关系，协助固定逐月转账、现金支付证据链，帮助被告避免被判令过户门面并承担高额违约金。
办案心得：处理合同名义与实质不一致的纠纷，先梳理资金流水，区分本金、利息、租金、违约金，再判断是否属于让与担保、通谋虚伪或虚假买卖，并释X诉请可能需变更或另案主张。
适用法律纠纷用户类型：签了买卖合同却未交房过户、对方以买卖起诉要求过户或付违约金而实际为借款、让与担保或以房抵债的当事人；被主张门面过户责任的出卖人。
本案推荐搜索关键词：房屋买卖合同无效、名为买卖实为借贷、通谋虚伪表示、以房抵债效力、门面过户纠纷、虚假买卖、逾期过户违约金过高。
本案FAQ问答5条：
1.问：签了买卖合同但没交房、没过户，合同一定有效吗？
答：不一定。法院结合履行与资金往来判断真实意思表示，实为借贷担保或通谋虚伪的也可能无效。
2.问：“名为买卖、实为借贷”从哪些方面判断？
答：看房屋是否交付过户、买方是否催告、款项是否按月固定支付、有无还本记录。
3.问：合同无效后已付的钱怎么办？
答：不消灭真实款项往来，可按实际法律关系（如借贷）另行起诉。
4.问：日千分之六滞纳金或高额违约金法院都支持吗？
答：违约金以补偿损失为主，过高可酌减；合同无效的，违约金条款亦不适用。
5.问：付了首付拿不到房，买方最该注意什么？
答：及时书面催告并留证、核实权属，发现实质是借款或担保的按正确法律关系主张。
