一、裁判法院、裁判时间
审理法院：山东省费县人民法院
裁判时间：2026 年 6 月
二、案件背景
原告 A、原告 B 母女二人原系涉案村集体家庭成员，在本村拥有宅基地院落一处，地上房屋系家庭共同建设。因亲属离世，母女二人外出生活，案涉宅基地院落交由亲属代为照看。后续二原告发现，该宅基地在未经利害关系人知情、同意的情况下，被登记至第三人名下，办理取得集体土地使用权证。 被告平邑县自然资源和规划局在办理登记过程中，未完整核查继承事实、未取得全部利害关系人协商意见即完成权属变更登记。后续该老证书又被换发为新版不动产权证书。被告、第三人抗辩原告主体不适格、本案超过起诉期限、原证书已经注销不具备可撤销条件。二原告委托曹博律师提起行政诉讼，请求撤销案涉违法的集体土地使用权登记。
三、案件审理结果
经山东省费县人民法院审理：
1.主体与期限认定：法院认定二原告与案涉宅基地、房屋存在利害关系，属于适格原告；原告系 2025 年 10 月才知晓案涉登记行为，本案并未超过法定起诉期限，驳回被告及第三人关于原告不适格、超期起诉的抗辩意见。
2.行政行为评价：被告在办理案涉宅基地使用权登记时，未核查继承事实真实性，缺少利害关系人协商签字材料，未查清地上附着物权属，属于事实认定不清、证据不足。因被诉旧集体土地使用权证已经被注销、被新不动产权证替代，不具备撤销条件，法院最终判决确认被告作出该土地登记的行政行为违法。
3.诉讼费用：本案案件受理费由被告行政机关承担。 本案胜诉判决固定行政登记程序违法事实，为当事人后续进一步主张宅基地及房屋民事权益打下关键的法律基础。
四、律师核心代理工作
【梳理历史权属脉络，收集利害关系核心证据】
接受委托后，曹博律师全面梳理户籍迁移记录、村委会证明、亲属关系证明、老宅基地历史档案、房屋现状照片等全套材料。厘清家庭人员变迁、宅基地原始取得、房屋建设、外出居住、代为照看的完整事实链条，证明二原告属于案涉宅基地的利害关系人，锁定提起行政诉讼的事实基础。
【研判行政诉讼难点，应对被告多重抗辩理由】
本案被告及第三人提出多重抗辩，包括原告主体不适格、超过起诉期限、原证书已注销无法撤销、应当先行政府确权处理等。曹博律师针对各项抗辩逐一进行法律研判：重点论证原告何时才知晓登记行为，起诉期限应当从实际知情时起算；区分行政登记行为和土地权属民事争议，明确本案属于审查行政登记合法性，不需要行政前置处理；预判旧证被注销的程序风险，确立 “即便证书注销，依然可以确认原登记行为违法” 的代理思路。
【调取土地登记档案，针对登记材料违法点精准质证】
曹博律师指导当事人调取案涉整套土地登记卷宗档案，发现登记材料存在重大瑕疵：继承变更证明无利害关系人签字、没有核实被继承人死亡事实、地籍调查指界存在缺陷，第三人本身在本村已有另外一处宅基地。庭审中针对登记档案逐项发表质证意见，向法庭揭示行政机关登记时未尽审慎审查义务。
【庭审充分发表代理意见，争取确认行政行为违法的判决结果】
庭审过程中，曹博律师围绕原告主体资格、起诉期限、行政登记行为实体与程序违法三大核心焦点展开辩论。向法庭阐明行政机关办理宅基地继承变更登记应当尽到的审查义务，本案登记材料明显缺失关键要件，登记行为本身违法。虽原证书已经被换发注销，但行政行为的违法性仍应当予以司法评价。
【固定胜诉裁判，为后续民事维权预留法律基础】
在原证客观上已经注销无法直接撤销的情况下，推动法院作出确认登记行为违法的生效判决。该判决作为关键证据，为当事人后续就宅基地房屋权属开展民事诉讼、主张财产权益提供有力司法文书支撑，实现行政诉讼的阶段性维权目标。
五、适用场景与服务指引
【适用案件类型】
本办案思路适用于宅基地、集体土地不动产行政登记类行政诉讼案件；尤其适合亲属代为保管宅基地房屋，在权利人不知情的情况下被违法变更登记至他人名下；不动产证书已经换发、旧证被注销，无法直接撤销证书，但需要确认原登记行为违法，为后续民事确权维权固定证据的行政纠纷。
【委托咨询指引】
如果自家宅基地、集体土地房屋在本人不知情情况下被变更登记至他人名下，即使原始证书已经被注销、换发新证，依然可以通过行政诉讼维权。行政诉讼对起诉期限、原告主体资格、证据调取、庭审质证专业要求很高，建议尽早委托曹博律师介入，调取全套登记档案，固定违法事实，通过司法途径确认登记行为违法，为后续房屋土地权属维权奠定基础。
