原告文XX、陈XX与被告XXX有XXX经济适用房转让合同纠纷一审民事判决书

原告文XX，男，汉族，住富川瑶族自治县。

原告陈XX，女，住富川瑶族自治县。（与原告文XX系夫妻关系）

委托代理人罗XX，XXX律师。

被告XXX，住所地富川瑶族自治县。

法定代表人唐XX，该场场长。

委托代理人何天红，XXX律师。

原告文XX、陈XX与被告XXX（以下简称：XXX）经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理。依法由代理审判员董芝婧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文XX、陈XX及二原告共同委托代理人罗XX，被告XXX的委托代理人何天红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告文XX、陈XX诉称，2011年10月28日，原告与被告签订了《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》，因合同相关内容不够具体，同日，双方签订了补充条款对相关内容进行了具体化，明确约定：双方在办理房屋交付手续时，原告需交纳的费用有：契税、住房面积差额金及房屋评估费、办理产权证手续费、水电配套费用、程控门及智能化设备费等费用。2011年，原告在合同约定期限内付清了全部购房款。2013年9月28日，被告向原告发出了《交房通知书》，通知原告于2013年9月29日至2013年10月10日办理交房手续，并通知原告交纳营业税、契税、住房面积差额金及房屋评估费、办理产权证手续费、水电配套费用、程控门及智能化设备费等费用。对上述费用，原告认为被告要求原告交纳营业税12109元的附加条款不合法，对其余款项均无异议并表示同意交纳。原告按被告要求的时间交纳上述费用时，被告以原告拒绝交纳营业税为由拒收其它款项，并拒绝交房。原告认为被告附加的由原告交纳营业税的交房条件没有法律依据，因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告取消交纳12109元营业税的交房条件，向原告履行交房手续。

原告为证明其主张，在举证期限内提交如下证据：1、《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》，证实原、被告双方达成了房屋买卖合同，也证明双方没有明确约定营业税由原告缴纳。2、补充条款，证实双方约定了契税由原告缴纳，也没有约定营业税由原告缴纳。3、交房通知书，证实被告要求原告交纳营业税12109元。营业税与契税是分离的，被告要求原告缴纳契税，还要求原告交纳营业税。4、证人徐XX、陈X转的证言。

被告XXX辩称，原告的起诉理由和请求无事实依据，也无法律依据，请求法院依据驳回原告的起诉，维持原、被告双方有关购房合同的交房条件。一、根据原、被告双方签订的《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》第四条规定“乙方交付上述购房款后，由甲乙双方凭本合同有关材料到有关部门办理房屋产权相关手续，所需要税费由乙方（原告）全部承担”，该条款明确了原告收房的条件，根据该合同第七条规定，是经原、被告双方签字认可并政府法定部门富川瑶族自治县住房改革委员会办公室复核盖章后生效的，依法受法律保护。二、根据原、被告双方签订的补充条款第九条规定“在办理所购房屋交付手续，……契税等办理房产证所需要的各项费用及银行按揭费用由购房者按政府有关部门和银行规定的标准支付”。三、根据原告签字认可的《XXX认购协议书》第五条规定“卖方已向买方明示双方应签订的《富川瑶族自治县经济适用住房契约书》范本、相关证书及重要的提示。认购方声明已阅悉并理解上述文件且无异议”。四、根据《XXX认购协议书》第六条规定“该经济适用住房超过买方标准享受面积部分，在办理产权证时将按当地房改部门审定价格计算另行收取差额补偿款，……该经济适用住房办理该物业产权所需税费……等费用，由买方按政府有关部门的规定的标准支付”。五、根据原告签订的《认购须知》第三条第二款规定本购房价格不包括以下费用（以下费用由购房者自理）“办理房屋产权证费用、契税……及政府相关部门收取的其他费用”。上述《认购须知》、《XXX认购协议书》、《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》及补充条款，均是原、被告买卖经济适用住房合同不可分割的一部分，上述合同规定的内容是经原、被告签字确认，并经法定部门复核审批，并无任何暴力胁迫、欺诈、趁人之危、显失公平的情形，是双方当事人的真实意思表示，更无违反法律和法规的事实，依法应当予以维持。六、应当驳回原告起诉的法律后果：本案所涉及的XXX是经济适用住房性质，房屋价格均非与市场价格相比，在房屋价格及超面积价差等方面给予了极大的优惠，所以合同约定的条款才有所有“税费由购房者承担”的条款，营业税由被告承担，被告则处于为职工建经济适用住房不赚钱外，还得要背负巨额债务，这与被告建房目的背道而驰，原告坚持要被告承担营业税，被告保留主张本合同无效，解除双方合同、原告退房、被告退还原告相关购房款的权利。

被告为证明其主张，在举证期限内提交如下证据：1、《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》、补充条款，证实相关税费用由原告承担。2、《XXX认购协议书》，证实该协议书第五、六条规定，在签认购协议书时，原告对经济适用住房的做法（包括房改办给的合同范本、重要提示等）均认可、理解，且对该文件无异议。在办理产权证时，相关超标准费用、物业费、税费（即包括了契税和营业税），都由原告承担。3、《认购须知》，证实须知第三条第二款规定，办理房屋产权证、契税、公共设施维修基金、超标准面积差额金等费用，由原告承担。

经审理查明，原告文XX、陈XX系被告XXX职工。2011年被告XXX预开发经济适用住房，该住房仅限本农场职工可以购买。2011年10月28日，原告作为购房者、被告作为出售方，双方签订了《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》，约定将座落在富川瑶族自治县富阳镇新永路222号XXX第1栋2单元201号房1套出售给原告。合同书第四条约定，原告交付购房款后，由原、被告双方凭本合同和相关材料到有关部门办理房屋产权相关手续，所需税费由原告全部承担。该合同书经富川瑶族自治县住房制度改革委员会办公室盖章。同时，原、被告签订了补充条款，补充条款第9条约定：“……契税、……等办理房产证所需的各项费用……由购房者按政府有关部门和银行规定的标准支付。”

另查明，营业税由税务部门核算、收取，系办理房产证必须交纳的费用。被告XXX在与原告签订《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》及补充条款前分别让原告签署了《认购须知》和《【XXX】认购协议书》。

本院认为，原、被告双方签订的《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》及补充条款系双方的真实意思表示，自双方签订合同之日起有效成立。对本案涉及的《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》第四条是否属于格式条款的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”而本案双方签订的合同书是经过签署了《认购须知》和【XXX】认购协议书后双方签订的，从须知和协议书的内容可知，对购买方应交纳的相关费用是明确约定，而该一系列行为可认定为要约、承诺行为，因此本院认为可认定双方对合同书的内容是经过协商后签订的，该合同书的第四条不属于格式条款。

对营业税应由谁交纳的问题。首先，被告销售的房屋属于经济适用房，只有XXX的职工才可以购买，且房屋售价由相关房改部门核定，与商业房地产开发相较售价较低。被告出售该经济适用房实际上为XXX给予职工的福利待遇，不以盈利为目的，在此基础上，原、被告双方约定所有税费由原告承担是意思自治的结果，即不违背公平原则又保障了国家利益不受到损害，应具有法律效力。其次，我国的税法领域实行税收法定主义原则，本案涉及的营业税在《中华人民共和国营业税暂行条例》中明确规定了其纳税主体为销售不动产的单位和个人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担销售不动产税费，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。综上，原告文XX、陈XX应当按照约定全面履行交纳相关购房税费的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

驳回原告文XX、陈XX的诉讼请求。

本案受理费103元（原告已预交），减半收取51.5元，由原告文XX、陈XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。

代理审判员　　董芝婧

代理书记员　　黄XX

附适用法律：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

附适用法律：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。