陈XX与黄XX宅基地使用权纠纷一审民事判决书

原告：陈XX，男，1982年7月8日出生，汉族，住广东省陆丰市。

委托代理人：余木元、肖XX，广东XX律师、实习律师。

被告：黄XX，女，1964年11月19日出生，汉族，住广东省中山市。

原告陈XX诉被告黄XX宅基地使用权纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法由审判员张XX适用简易程序于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告陈XX及其委托代理人余木元，被告黄XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告于2014年1月20日签订协议，约定由被告将其位于中山市东XX某巷1号的地块以505000元的价格转让给原告，原告按约支付被告订金250000元。双方约定办理过户后，原告将剩余255000元支付给被告。但此后四个月期间，原告多次催促被告办理过户手续，被告均以各种借口拒绝配合。后原告得知，被告转让的地块属于宅基地，依法不能转让，无法过户。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求判令认定原、被告之间签订的协议无效，被告立即返还原告订金250000元及利息（从2014年1月20日起按人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止），并由被告承担本案的诉讼费用。

原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提供的证据有：人口信息全项（表）；协议；收据、交易转账单。

被告辩称：被告没有违约，没有欺骗原告。因村委要求先签订协议才进行红线图过户，双方已经协商同意。

被告就其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：土地丈量表；黄XX用地红线图；土地租赁合同和证明；同意书和收款收据；裕民四村村民个人宅基地面积表。

经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见为：确认全部证据的真实性。原告对被告提供的证据的质证意见为：证据的真实性由法院核实，不确认证据的关联性。

本院经审理查明：原、被告于2014年1月20日签订了一份协议，约定由被告将其位于中山市东XX某巷1号的地块（以下简称涉案土地使用权）以505000元的价格转让给原告；被告现收取原告订金250000元，余款255000元由原告在办理过户后支付给被告。协议签订当天，原告向被告支付了订金250000元。2014年6月9日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。

庭审中，被告述称：涉案土地使用权有部分为其从同村村民胡XX处受让所得，有部分为其从村集体受让所得，有部分为其大女儿所有，有部分为其从案外人李XX处受让所得，有部分为村集体分配所得；涉案土地使用权没有办理产权登记手续，没有建筑物。

本院认为：本案中，原、被告签订协议转让涉案土地使用权，双方由此形成建设用地使用权转让合同关系。首先，因原、被告协议约定转让的涉案土地使用权性质为村集体土地及宅基地，尚未办理产权登记手续，而被告提供的证据又不能充足有效地证实其为涉案土地使用权的权利人或其完整享有涉案土地使用权的权利，故对于被告是否享有对涉案土地使用权的处分权无法查实。其次，因涉案土地上并没有建筑物，故根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）第四条关于“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：……（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外……”的规定，涉案土地使用权不得转让。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”和第五十二条第（五）项关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告双方签订的协议应认定为无效合同。则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应将收取的转让订金返还给原告。因此，原告诉讼请求被告返还转让订金250000元及相应的利息（从2014年1月20日起按人民银行同期同类贷款利率计算）有理，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告陈XX与被告黄XX签订的协议无效；

二、被告黄XX于判决发生法律效力之日起7日内向原告陈XX返还转让订金250000元及利息（从2014年1月20日起按人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定履行之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5126元，减半收取2563元，由被告黄XX负担（该款已由原告陈XX垫付，被告黄XX应于判决生效之日起7日内一并迳付给原告陈XX，本院不另行收退）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员　　张XX

书记员　　许XX