揭阳市XX公司与吴XX申请执行人执行异议之诉特殊程序民事判决书

原告：揭阳市XX公司。住所地：揭阳市东山。

法定代表人：曾玩丰，经理。

委托代理人：张XX，广东XX律师。

委托代理人：黄XX，广东XX实习律师。

被告：吴XX，女，1979年9月7日出生，汉族，住揭阳市揭东区。

委托代理人：陈丽英、林XX，广东XX律师。

第三人：袁XX，男，1961年8月22日出生，汉族，现住佛山市禅城区。

原告揭阳市XX公司与被告吴XX、第三人袁XX申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月20日和9月4日公开开庭进行审理，原告揭阳市XX公司委托代理人张XX、被告吴XX及其委托代理人陈丽英、林XX、第三人袁XX（第一次庭审没有出庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告揭阳市XX公司诉称，原告与第三人的买卖合同纠纷，因为第三人未履行还款义务，原告于2012年12月28日向法院申请诉前财产保全，揭阳市揭东区人民法院作出（2013）揭东法白保字第1-1号民事裁定书，裁定对第三人所有的位于揭东县城206国道XX路段南XXXX号房屋予以查封。之后，法院判决第三人应向原告支付货款和利息。原告于2013年10月18日申请执行。执行过程中被告提出执行异议，请求法院停止对上述房屋的强制执行措施。揭阳市揭东区人民法院作出（2014）揭东法执外异字第1号执行裁定书，裁定不对上述房屋的执行。原告认为，被告提出执行异议毫无事实和法律依据，法院的执行裁定认定事实和适用法律存在严重错误。根据物权法第九条第一款规定，涉案房屋没有办理房屋产权过户登记，房屋产权并未变更，也没有发生转移。另外，涉案房屋是第三人夫妻共同财产，第三人对房屋不完全享有处分权，被告无法提供有效证据证明其已经支付全部房款并实际占有涉案房屋，且没有在规定时间内办理房屋过户登记，被告存在过错，该案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释（2004）15号）第十七条的规定，应适用物权法的规定。根据物权法规定，房屋未转让到被告名下，因此该房屋权属属于第三人，双方房屋买卖没有生效，被告与第三人恶意串通，导致原告的合法权益得不到及时保护，请求对涉案房屋继续执行。

原告提供如下证据证明自己的主张：1、原告营业执照，证明原告的身份基本情况及诉讼主体资格；2、被告吴XX和第三人袁XX身份证，证明被告和第三人的身份情况及诉讼主体资格；3、揭东区人民法院（2013）揭东法白保字第1-1号民事裁定书和（2014）揭东法执外异字第1号执行裁定书、佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民二初字第656号民事判决书、佛山市中级人民法院（2013）佛中法民二终字第671号民事判决书，证明原告提起执行异议的依据；4、房地产权证存根和公证书，证明位于揭东县城206国道XX路段南XXXX号的涉案房屋现登记在第三人名下，属于可以执行的财产。

被告吴XX辩称，揭阳市揭东区人民法院（2014）揭东法执外异字第1号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：一、被告与第三人的买卖关系合法有效，被告已经支付了全部购房款并实际占有使用涉案房产，被告依法拥有涉案房产的所有权，原告不得执行。2012年10月底，经吴XX、吴XX介绍，第三人以55万元的价格将涉案房产转让给被告，双方签订了《房屋买卖合同》，签订合同当日被告向第三人支付首期购房款30万元，其中以现金形式支付房款12万元，以转账的方式汇款18万元，同时将上述房屋锁匙及该房产交付给被告使用。同年11月7日，被告支付第二期房款20万元，第三人将房地产权证交给被告存执，同年11月10日双方到揭东县房地产管理局办理过户登记手续。因为涉及遗产继承，导致过户手续延期，当天，被告再支付第三人1万元，让其去办理继承公证手续。同年11月17日，第三人到公证处办理了《放弃继承权声明公证书》。双方于同年12月3日再次来到揭东县房地产管理局办理过户手续，并签订了《广东省房地产买卖合同》，当天被告将余下房款4万元付清。每次还款，第三人均出具收款收据交被告存执。第三人妻子的父母早于第三人妻子过世，第三人的三个子女亦明确放弃了继承涉案房产，第三人依法拥有涉案房产的全部产权，被告与第三人于2012年12月3日在揭东县房管局签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效，第三人也已在2012年10月30日将涉案房产交付给被告实际占有并使用，该房产产权已归被告所有，不属第三人的财产，原告不得执行。二、被告积极配合第三人办理涉案房产的过户手续，不存在过错，且原告亦没有证据证明被告存在过错，涉案房产依法不得执行。因为《放弃继承声明公证书》只涉及第三人的子女，没有第三人妻子父母，房管部门要求第三人重新办理继承公证书，故当天无法办理过户手续。因第三人的子女均在佛山，而第三人妻子父母的具体死亡时间需村委出具相关证明，直至原告申请财产保全时仍无法办理相关公证手续，无法过户，被告并没有过错。三、法院作出的执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》正确，原告主张本案应适用物权法，理由不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告提供如下证据证明自己的主张：1、被告身份证，证明被告的主体资格；2、房屋买卖合同，证明被告与第三人于2012年10月30日签订购买揭东县城国道XX路段南侧A幢XX号房屋的房屋买卖合同；3、国有土地使用证及房地产权证，证明揭东县城206国道XX路段南XXXX号房屋登记的所有权人为第三人袁XX；4、中国XX银行个人结算业务申请书及收款收据4张，证明被告已经向第三人支付了全部购房款；5、公证书，证明第三人及其三个子女于2012年11月17日到揭东县公证处办理了放弃继承声明公证书；6、证明，证明第三人妻子的父母早已过世，第三人拥有涉案房产的全部产权；7、房地产交易报税信息、房屋转移登记询问表、房屋登记申请书（转移登记）、广东省房地产买卖合同；8、揭东县房管局工作人员黄某某的询问笔录复印件（原件存于执行异议听证案卷），证据7、8证明被告与第三人于2012年12月3日共同前往揭东县房管局办理房产过户手续，但因需第三人提交继承公证书致使当日未能办理过户手续；9、证人吴XX、吴XX的询问笔录复印件（原件存于执行异议听证案卷），证明被告已向第三人支付了全部购房款，第三人已将该房产移交被告占有使用，被告与第三人于2012年12月3日共同前往揭东县房管局办理房屋的过户手续的事实；10、第三人袁XX的询问笔录，证明被告与第三人购买房产的具体经过，被告已支付全部购房款，第三人已将涉案房产交付被告占有使用。

第三人袁XX述称，2012年10月30日我已将讼争房屋卖给被告，当日收取被告30万元。我妻子生病花了150多万元，把钱都花光了，我卖房屋是因为妻子生病欠下债务，卖房时原告是知道的。2011年以前我一直和原告做生意，我原欠原告200多万元，现在只剩40多万元，原告还对我说让我慢慢还。涉案房屋已经不是我的，是被告的，不能再执行。

第三人没有提供证据。

被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2没有异议；对证据3中的判决书无异议；对揭东区人民法院（2013）揭东法白保字第1-1号民事裁定书的关联性和查封有异议；对（2014）揭东法执外异字第1号执行裁定书无异议；对证据4真实性、客观性没有异议，但是对证明内容有异议，涉案房屋现在是被告的财产。

原告对被告提供的证据质证如下：对证据1没有异议；对证据2真实性有异议，第三人在执行听证会和第一次庭审没有出庭，无法确认第三人签名按指纹的真实性；合同书内容明显涉及伪造情况，因为签订日期是2012年11月1日，而合同中第三点写明房屋交付为2012年10月30日，提前了2天，如果不是伪造就是补签的，也就是说当事人在法庭陈述的事实不一致；付款问题，双方约定在房产证过户手续办理完毕再付清剩余5万元，明显与被告当庭陈述不一致，原告认为涉及多方面内容是伪造的；对证据3真实性没异议，但房产证登记的权属人和土地使用者是第三人，根据物权法规定，涉案讼争房地产权属人仍然是第三人；对证据4有异议，银行的结算书付款18万元说明用途是个人，不能以此证明是购房款，也可以是借款，其余4张收款收据，从内容来看也是伪造的，因为4张收费收据是复写件，没有在原件校对的情况下，原告不确定、不认可其真实性，同时收据上的袁XX签名及指纹自始至终都没有得到袁XX本人的确认，该证据是伪证，不能作为证据使用；对证据5真实性没有异议，但从该证据可以看出涉案房产不是第三人一人所有，因为存在共有情况才需要做公证；对证据6证明书真实性有异议，该证明未经公安机关证实，是无效证据；对证据7有异议，登记申请书、询问表没有日期，不能证明是在何时进行办理，而且这些材料到房管局的窗口都可以索取；证据8-10都是无效证据，根据法律规定，证人必须出庭作证及接受质询，第三人也必须出庭校对签名，否则不能作为证据使用，请法院庭后进行校对，原件是否在原来的执行听证案件中由法庭核实。

第三人对原、被告提供的证据均无异议。

庭审中，本院出示本院（2014）揭东法执外异字第1号案卷中的听证笔录、本院（2013）揭东法白民初字第36号案卷中附件目录和2014年8月25日本院向揭阳市揭东区房产管理局调取的房产证明书。当事人对本院出示的证据没有异议。

对当事人没有异议的证据，本院依法予以确认。对当事人有异议的证据，本院依法予以审查。对原告提供的证据，证据均是有关职能部门出具或作出，可以作为认定事实的依据。对被告提供的证据，对证据2、4，合同书和收款收据中的签名已经得到第三人的确认，可以作为认定事实的依据；对证据6，该证据是第三人妻子的父母原居住地的村委会出具，可以作为认定事实的依据。证据7-10应综合其他证据予以认定。

本院查明，位于揭东县城206国道XX路段南XXXX号的房地产房地产权证号为粤房地证字第2487＊＊＊号，登记字号为揭曲房私字第68＊＊号，土地使用证号为揭东国用（2003）字第259号，房屋登记产权人和土地使用权人均是第三人。经吴XX、吴XX介绍，2012年10月30日，第三人将上述房地产以55万元价格转让给被告。同日被告支付第三人30万元（其中18万元通过银行转账），第三人将钥匙交给被告。同年11月1日，双方补签房屋买卖合同书，双方约定，房屋转让款为55万元，分3次付还，第一次是合同签订后付30万元，第三人将房屋钥匙交给被告；第二次是第三人移交房产证5天内付20万元；第三次是第三人协助办理过户登记手续后付清余款5万元。同年11月7日，被告支付第三人20万元，第三人将房地产权证和国有土地使用权证交给被告。第三人转让房屋时，其妻子已经去世。同年11月17日，第三人与妻子共生三个子女声明放弃继承母亲遗产，并办理了公证。同年12月3日，被告支付第三人剩余房款5万元，同日，双方一起到揭东县房产管理局办理房产过户手续，因第三人提供的公证书没有涉及第三人妻子的父母，房管部门认为双方的手续还不完备。当天，房管部门没有为被告和第三人办理房屋过户登记。被告和第三人只在房管部门提供的广东省房地产买卖合同上签名。同年12月29日，原告因与第三人发生买卖合同纠纷，向本院申请诉前财产保全。本院依法作出（2013）揭东法白保字第1-1号民事裁定书，裁定查封上述房产。被告得知房屋被查封后，向本院提出异议，因为第三人在原告诉其买卖合同纠纷案件中提出管辖权异议，本院将案件移送佛山市禅城区人民法院审理，本院没有对被告的异议作出答复。佛山市禅城区人民法院在审理中也没有对被告的异议作出答复。原告与第三人买卖合同案件生效后，佛山市禅城区人民法院委托本院强制执行。执行中，被告向本院提出执行异议，请求本院停止对上述房地产的强制执行措施。2014年6月18日，本院作出（2014）揭东法执外异字第1号执行裁定书，裁定不予对位于揭东县城206国道XX路段南XXXX号房地产（房地产权证号：粤房地证字第2487＊＊＊号）的执行。原告不服，于2014年7月9日提起申请执行人执行异议之诉。

另查明，第三人妻子的父母先于第三人妻子去世。

上述事实，有原、被告提供的证据、本院出示的证据和庭审笔录为证。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，涉案房屋能否继续执行，应审查被告与第三人是否存在涉案房屋买卖、被告是否已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，以及被告在买卖过程中是否存在过错。本案中，根据被告提供的房屋买卖合同、银行汇单、收款收据、房地产权证、国有土地使用权证、证人证言的证据以及第三人的陈述，可以确认被告与第三人之间房屋的买卖合同关系的真实存在，证人吴XX、吴XX的陈述与被告提供的其他证据相印证，第三人也陈述已经收到被告全部购房款，并将房屋钥匙及房屋产权证书交付被告，可以认定被告已经付清全部购房款并取得房屋钥匙和有关产权证书。被告取得涉案房屋钥匙，实际上也就取得了房屋的管理权，故可以认定被告实际占有涉案房屋。被告与第三人签订的房屋买卖合同，经审查，系双方当事人的真实意思表示，虽然房管部门认为涉案房屋是第三人夫妻共同财产，但因为第三人妻子的父母先于第三人妻子去世，第三人的儿女后来又表示放弃继承，而合同签订时，涉案房屋登记的权属人是第三人，被告有理由相信涉案房屋是第三人所有，被告与第三人交易，并没有违反法律的规定，可以确认为有效。涉案房屋能否继续执行，应审查被告在买卖过程中是否存在过错。本院认为，首先，被告和第三人2012年12月3日便到房管部门申请办理房屋过户登记，可以认定被告与第三人买卖行为发生在法院对涉案房屋查封之前，被告没有过错；其次，被告与第三人签订房屋买卖合同后，双方即到房管部门申请办理过户登记，因为第三人的妻子在双方签订买卖合同之前去世，房管部门认为房产证没有写明涉案房屋是第三人个人所有，应属第三人夫妻共同共有，要求第三人提供第三人妻子继承人的继承公证手续，因第三人提供的继承公证书只公证第三人妻子子女放弃继承内容，并没有涉及第三人妻子父母的意见，故房管部门暂没有为双方办理过户登记。后来，因为涉案房屋被查封，过户登记无法办理，在整个过程中，被告并不存在过错。因为被告没有过错，故人民法院不能对涉案房屋进行查封。原告主张被告没有付清购房款、没有实际占有房屋以及被告存在过错，证据不足，本院不予支持。原告又主张被告与第三人的不动产买卖未经登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不发生效力。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款虽然规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力，但又规定法律另有规定的除外，因为该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条又规定买受人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果买受人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因为被告已经支付全部价款并实际占有，且没有过错，故原告主张被告与第三人房屋买卖行为无效，涉案房屋应继续执行，依法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告揭阳市XX公司的诉讼请求。

本案受理费100元，由原告揭阳市XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。

审　判　长　　林桂娜

审　判　员　　黄楚平

代理审判员　　吴XX

代书　记员　　刘XX

附相关法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《中华人民共和国民事诉讼法》：

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。