建筑物区分所有权业主共用部分

[律师回复] 依照《上海市整治违规搭建和违规建筑的若干限定》，违规搭建主要是指： ( 1)在阳台上搭设的封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物； ( 2)在天井中搭设的封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物。　　违规建筑主要是指：( 1)房屋加层、屋面升高的建筑物；( 2)庭园住宅和公寓的庭院内的建筑物、构筑物； ( 3)街坊、里弄、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物； ( 4)逾期未拆除的占用道路的施工临时建筑物、构筑物。

[律师回复] ⒈专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。 ⒉不属于专有部分的附属建筑物： ⒊建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等; ⒋建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。

[律师回复] 您好，需要征求业主意见。

[律师回复] 建筑物区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等共同享有财产权利。根据《物权法》第六章，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，共有部分包括法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。法定共有部分即法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中包括外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。约定共有部分是业主约定为共有的部分。共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，根据“非特定权利人所有即为业主共有”的原则，满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1．不属于业主专有部分；2．不属于市政公用部分或者其他权利人所有。 我国物权法确定了“房随地走”和“地随房走”的制度。业主拥有了专有部分的所有权，对该专有部分所占的土地也享有相应的建设用地使用权。但由于是区分所有的建筑物，其中的某一专有部分所对应的建设用地使用权无法具体确定。因此，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

[律师回复] 【法律意见】 物业一般负责的是公共设施设备的维修养护,百叶窗是属于业主的私人所有的,物业可以与业主协商进行有偿维修,但一般不是物业必须的义务. 建筑物上的物品坠落造成的损失,物品的所有人要负无过错责任(也就是说即使业主无过错,也要承担全部责任) 【法律依据】 《侵权责任法》第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。