房屋买卖备案登记与预告抵押

房屋买卖备案登记是房屋行政管理部门对房屋买卖行为实施的管理手段，其作用在于保障交易的安全性，避免出现一房多卖的状况。

经由备案登记，买卖双方的交易事实得以明确，具有重要意义。

预告抵押是在房屋尚未取得正式产权证书时，为了确保债权人（像银行这类抵押权人）日后能实现抵押权而进行的预先登记。

当房屋先有买卖备案登记，之后又进行预告抵押时，务必留意两者的效力顺序等相关问题。

倘若开发商违背已备案的房屋买卖约定，实施预告抵押等不当行为，购房者便可依据备案登记来维护自身权益，要求解除预告抵押等。

然而，具体的情形需依据《民法典》物权编等相关法律法规，并结合具体的证据，来准确判断各方的权利义务关系，以保障购房者的合法权益。