济南房改房拆迁政策

[律师回复] 解答如下, 拆迁按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，租赁关系终止。拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，被拆迁房屋为平房和简易楼房的，其货币补偿金额为本办法第三十一条规定的住宅房屋货币补偿金额的10%；被拆除房屋为楼房的为15%。拆迁人还应当对房屋承租人实行货币补偿或者房屋安置。房屋承租人选择货币补偿的，被拆迁房屋为平房和简易楼房的，其补偿金额为本办法第三十一条规定的住宅房屋补偿金额的90%，被拆除房屋为楼房的为85%。房屋承租人选择房屋安置的，应当接受拆迁人提供的安置房屋，并与拆迁人结清货币补偿金额与安置房屋价值之间的差价，结清差价后，安置房屋的产权属房屋承租人所有。被拆迁人或者公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积的（以下简称最低套型面积标准），拆迁人应当按照最低套型面积标准对其进行房屋安置或者换算成建筑面积43平方米进行货币补偿。对选择房屋安置的，最低套型面积标准之内的差价由拆迁人承担。超出最低套型面积标准的部分，由被拆迁人或者公有房屋承租人结清差价后，安置房屋的产权归被拆迁人、公有房屋承租人所有。被拆迁人或者公有房屋承租人在拆迁范围内有两套或者两套以上住宅房屋，合并计算其面积仍达不到最低套型面积标准的，拆迁人应按照前款规定进行货币补偿或者房屋安置。被拆迁人或者公有房屋承租人在拆迁范围外另有住房，合并计算其面积仍达不到最低套型面积标准，选择房屋安置时，合并计算后的面积与最低套型面积标准之间的差价由拆迁人承担；选择货币补偿时，按照建筑面积43平方米减去拆迁范围外房屋的建筑面积计算货币补偿金额。有下列情形之一的，被拆迁人或者公有房屋承租人不享受本条前三款规定的待遇： （一）拆迁人通过向房管部门查询后证明被拆迁人或者公有房屋承租人（含配偶）在拆迁范围外有其他产权登记的房屋或承租其他的公有房屋，以及有出售房改房行为的，其中有第三款情况的除外； （二）所在单位或者居住区街道办事处出具被拆迁人或者公有房屋承租人不在此居住证明的； （三）在拆迁范围内公示有异议的； （四）在拆迁冻结后通过房屋买卖、交换、赠与、析产等行为造成被拆迁房屋面积不足最低套型面积标准的； （五）被拆迁人或者公有房屋承租人已享受过前三款规定待遇的。

[律师回复] 房改房分折价房及全价房两种。1981年第一次房改时，职工购房可选择以折价方式或以全价方式购买，折价购买俗称“三三制”，即以全价的1/3价格购买；1990年的第二次房改则不存在折价购买问题，均按第二次住房制度改革方案政策计收房款，购房人全额支付房价。 房改房 我们通常可根据《房地产权证》的记载内容判别其所属类别，在房屋所有权来源项目栏或备注栏，折价房改房会记载“折价购买”，全价房改房会记载“全价购买”或“房改售房”的内容。

[律师回复] 房改房是我国住房体制改革的产物，是早前城镇职工在廉价购买或集资建房后获得、或单位分配，之后由于改革，将产权由单位，以多种方式划归个人的房子，现在，有关部门正在对这样的房改房的土地使用权问题进行确权。 日前济南市人民政府办公厅发出《关于执行济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法有关问题的通知》，对划拨土地上房屋交易产生的一些问题做了进一步说明。 去年12月30日，济南市不动产登记中心正式挂牌成立，济南也进入了不动产产权登记时代。在划拨土地上的房屋交易时，要同步进行不动产登记，还要补缴1%的土地出让金，大量的房改房交易过程中，就遇到了一些具体的问题。 虽然济南早在2008年就出台《济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法》，但由于已过去8年，“有部分政策不再适用了，因此需要再进行一下说明”，济南市国土资源局不动产登记中心相关负责人表示。 据了解，在《通知》当中，济南明确划拨土地上城镇住房权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的（房地产转让），均应在变更登记 时缴纳土地出让金。征缴标准为房屋交易价格的1%。而在2008年出台的暂行办法中，对于同样问题的表述则是“上市交易的城镇住房所在宗地原土地使用权类 型为划拨的，由受让方按房屋交易成交价格的1%缴纳土地出让金。” “受让方”变成“权利人”，意味着土地出让金变成卖家支付了吗？对此，上述负责人表示，关于土地出让金由谁交，国土部门不做明确规定，由买卖双方协商即可。 链家网济南站主编罗先生表示，之前进行的房改房交易当中，土地出让金全部都是由买家缴纳的。罗先生认为，因为现在房产市场总体来看还是一个卖方市场，即便是土地出让金日后可以双方协商，买家来掏的可能性也更大。即便是卖家答应缴纳，这笔钱也会含在房价中。 《通知》还明确，用来计算土地出让金的交易价格，将按房屋交易时缴纳的契税倒推计算确定，即房屋成交价格等于所缴契税除以契税税率；无交易价格的，参照市地税部门价格认定系统中同一区域和位置的其他房屋价格计算确定。 房改房买卖不需签订土地出让合同 如果要将土地的性质由划拨变更为出让，除了要缴纳土地出让金，按照正常程序，还需要提交市政府进行审批。而在《通知》中，明确划拨土地上城镇住房转让并缴纳土地出让金的土地使用权界定为出让土地，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同。 为何做出这样的界定？上述负责人表示，主要是因为如果每一户都履行报批程序，不具可操作性。“如果要变更性质的话，国土部门仅是一个审核部门，审批权在市政府”，而一宗土地上，住户可能有上百户，如果每一户在进行住房转让时都要审批的话，无疑将耗费大量的时间。 记者了解到，建立在划拨用地上的房改房是上世纪八九十年代的产物，其中多是单位分配的宿舍。据了解，除个别情况以外，济南几乎所有的房改房都是建设在划拨用地上，拥有划拨土地使用权，属于划拨土地。在济南这样的房屋不在少数。 年限70年咋计算，目前尚无规定 据了解，在济南实施不动产登记之前，大多数房改房没有实现“房地合一”，相当一部分是只有房产证；由于绝大多数房改房都是建在划拨用地上，因此即便办了土地证，土地性质标注的也是“划拨”，“终止日期”一栏也没有任何标注。 而如果房改房转让，情况就不一样了。《通知》中明确，划拨土地上城镇住房转让并缴纳土地出让金的土地出让年限为70年。而市民普遍关心的70年从何 时开始计算，目前依然没有明确。上述负责人表示：“对于不动产登记部门来说，这也是个很头疼的问题，由于国家和省里对于这一具体问题都没有具体界定，因此 现在济南市也不好明确开始时间。” 不过，这一次的《通知》中，济南想了一个办法：在不动产登记簿上同时标注房屋取得时间、房屋所在宗地第一套房屋转让和本套房屋转让缴纳土地出让金时间。“时间都明确之后，在国家和省里出台政策之后，就能按照政策来执行了。”

[律师回复] 有很多方面的优惠政策。rn自愿终身只生育一个子女的夫妻，由当地人民政府发给《独生子女父母光荣证》，在此基础上，可以在养老保险、医疗服务、产假时间等方面享受一系列优惠政策；自愿终身只生育一个子女或者没有生育只收养一个子女的职工，退休时由所在单位按当地县（市、区）上年职工年平均工资额的百分之三十给予一次性奖励；各级人民政府对农村的独生子女和纯生儿女结扎户，应当根据本地实际情况制定优待办法。在招工、录（聘）用、安排村镇企业工作，安排宅基地、生产扶助、扶贫救济、入托、入学和医疗等方面给予优惠照顾

[律师回复] 济南房产限购政策是实行限定居民家庭购房套数政策,一定时期内从严执行国家住房限购政策,对已有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在济南市市区范围内(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和高新区)限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在济南市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,相关部门将不予办理合同备案及房屋产权登记手续。