岳西县农村宅基地有偿退出

[律师回复] 你好，为了加快推进易地扶贫搬迁和新型城镇化建设，改善农村人口生活居住条件，保护耕地资源，统筹城乡发展，日前，岳西县在全市范围内率先出台了《农村宅基地退出还耕实施意见》。 以下是岳西县宅基地退出还耕实施意见的解读： ??据了解，目前，国家正在全国33个地区封闭开展三块地改革，我省金寨县为33个地区之一。三块地改革包括：探索健全程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度;同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度;依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。 ??我市岳西县地处大别山腹地，是安庆市唯一的纯山区县，山多地少，居住分散，土地长期得不到有效利用。由于近年农民生活水平大幅提高对居住环境要求更高，全县农村普遍存在一户多宅，住新房闲置旧房，建新不拆旧现象屡禁不止，给地质灾害频发的岳西县防汛工作带来极大地困难，严重扰乱了土地管理秩序。针对这一情况，岳西县就宅基地制度改革出台《农村宅基地退出还耕实施意见》，开启了全市乃至全省(不含金寨县)宅基地制度改革之先河。 ??据悉，岳西县农村宅基地采取依法无偿、自愿有偿两种方式退出。对于“一户多宅”的多宅户宅基地必须无偿退出，但给予补助政策：在2017年底和2018年12月31日之前主动腾退的将分别给予60元/2和40元/2房屋建筑拆除补助。逾期拆除无补助，并以非法占地查处;对“一户一宅”农村宅基地有偿退出范围的，宅基地使用权人自愿签订退出宅基地协议后，并在规定时间内对地面房屋进行拆除的，可按构架、砖混、砖木、土木等房屋结构分别享受每平方米600元、430元、350元、250元的补偿。 《意见》规定，地面建筑拆除后，对已确定登记发证且符合规定面积标准的宅基地，按照退出时政府公布的土地征收标准给予补偿，超出规定面积标准的，按征收标准一半补助;宅基地未经确权登记发证的，按房屋占地面积给予退出时政府公布的土地征收标准给予补偿、房屋占地外的宅基地按征收标准一半给予补偿。继续享有宅基地政策的，老宅基地退出不予补偿。对自愿放弃农村宅基地到城镇购买商品房的或到规划点新建住房的，除了享受符合政策规定的普惠性政策之外，还分别享受500元/2、300元/2、“房票”政策奖励。同时享受异地扶贫搬迁、地质灾害避让搬迁补助及惠农安居贷款利率优惠等政策。 该《意见》的出台，顺利解决了一户多宅的多宅部分如何退出问题、自愿退出宅基地如何有偿退出的问题、进城入镇如何享受宅基地政策红利问题、宅基地取得难问题、宅基地制度改革与异地搬迁扶贫、山洪地质灾害防治避让搬迁、人居环境改善、新增耕地等多项改革问题。同时，也对岳西县加强农村居民建房用地管理，正确引导农村居民依法合理利用土地，用好用活土地政策助推脱贫攻坚，坚持贯彻落实一户一宅制度和节约集约用地，保持耕地的总量动态平衡，促进农村宅基地制度改革，维护农村社会稳定，均具有十分重大的意义。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 《农村宅基地管理办法》r第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。r宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。r使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。r实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。r第十条建房农户人口计算：r (一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;r (二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;r (三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。r第十一条宅基地面积计算：r (一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;r (二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;r (三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用　楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;r (四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 《农村宅基地管理办法》r第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。r宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。r使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。r实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。r第十条建房农户人口计算：r (一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;r (二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;r (三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。r第十一条宅基地面积计算：r (一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;r (二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;r (三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用　楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;r (四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

[律师回复] 是宅基地拆迁吗？我国目前还没有专门出台关于宅基地拆迁补偿的法律法规，我们国家实行的是房地一体化原则，征收农村房屋，对房屋进行了补偿，也就是对房屋下边的宅基地使用权进行了补偿，因此不再单独对宅基地补偿。但是一些地方农村房屋修建的层数较多，于是就出现了宅基地面积小，房屋面积大的情况，为降低拆迁成本，拆迁方将房屋评估一个较低价格，然后再对宅基地进行单独补偿，这种补偿方案，看起来房地都有补偿，实际上还是羊毛出在羊身上，补偿甚至可能低于只补偿房屋的方式。还有一种情况会对宅基地单独补偿，就是被征收人已经取得了宅基地，但是还没有来得及建房就遇到征地拆迁，这个时候，由于宅基地上没有房屋，所以，要对宅基地使用权单独补偿，这种情况下，要么重新安排一块面积差不多的宅基地，要么按照农村建设用地的补偿标准给予补偿。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 《农村宅基地管理办法》r第九条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。r宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。r使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。r实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。r第十条建房农户人口计算：r (一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;r (二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;r (三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。r第十一条宅基地面积计算：r (一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;r (二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;r (三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用　楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;r (四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。