二手房买卖合同的效力是否具有法律效力

[律师回复] 《指导意见》规定，卖房人一房多卖，而且与买房人签订的购房合同均为有效合同的情况下，按照以下顺序决定谁最终获得该房屋的所有权：一是已经办理房屋所有权转移登记的﹔二是虽未办理房屋所有权转移登记，但已经实际合法佔有房屋的。此外，均未办理房屋所有权转移登记，又未合法佔有房屋，法院应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。

[律师回复] 卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：_____________________ 买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在黑山县龙兴园小区2号楼 单元201室房产住宅，建筑面积为_____平方米。 第二条 上述房产的交易价格为：总价：人民币___________元整（大写： ____拾____万____仟____佰____拾____元整）。 第三条 双方责任 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。 第四条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。买卖交易过程当中产生的费用（包括契税，过户手续费等）经双方协商，由乙方承担。 第五条 甲方于 年 月 日将房屋交付乙方，期间所产生的费用（水电费、煤气费、取暖费、物业费等）由甲方承担，在此期间房屋如有损坏、意外由甲方承担责任。 第六条 乙方于 年 月 日将首付款人民币 元整（大写： ____拾____万____仟____佰____拾____元整）交予甲方，在贷款办理期间甲方不得动用首付款，合同生效一个半月内甲方配合办理贷款，如银行不能审批乙方在2017年2月1日付甲方全款人民币 元整（大写： ____拾____万____仟____佰____拾____元整），在此期间甲方无条件配合乙方过户。第七条 违约责任 本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约退还首付款并付给乙方一万元违约金，如乙方违约，订金不退。 第八条 本合同一式两份。甲方产权人一份，乙方产权人一份。 第九条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 第十条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。 出卖方(甲方)：_________________购买方(乙方)：__________________ 身份证号码： __________________身份证号码： ___________________ 电 话：___________________电 话：____________________ 日 期： 日 期：

[律师回复] 一、买二手房合同代理人签字有法律效力吗 签订二手房买卖合同的注意事项： 在二手房买卖中,和卖房签订买卖合同是至关重要的一环,针对买房的各个细节做好约定俗成,为避免日后纠纷打下坚实的基础; 另一方面,即便日后不幸出现了纠纷,说理也有凭证可依。所以签订二手房买卖合同比签订新房的买卖合同更需要深入了解一些细节,今天爱福清网就来说一说签订二手房买卖合同的注意事项。 确认屋主真实身份： 买卖双方在签订合同签,必须合适屋主的身份的真实性,屋主证件的真实性与其业主身份的一致性是签订买卖合同的先决条件,尤其在没有第三方有力保证的情况下,这个问题更应该引起广大二手房买家的注意; 确认房屋面积： 确认房屋的面积包括三个方面:建筑面积、使用面积和户内的实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积;最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积; 考核房屋的市政配套： 这里指的是房子的水电等方面,验房的时候要打开水龙头看看水质和水压方面的情况,观察电线,确认房子的供电容量,以免夏天开不了空调。顺便也打开电视看看能收到多少台。现在一般都安装数字电视,可看看屋主是否已经安装; 注明付款过户时间： 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,同时,尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房地产的过户时间; 注明费用交接时间： 一定要注明水电煤等各项费用的交接时间,精确到年月日,这是清晰划分责任的关键; 了解以后的居住费用： 房子买下来了以后就是自己住,对小区的收费也必须做个全面的了解,例如关乎日常生活的水电煤是必须要了解的,此外还有物业以及停车费用的收取要了解; 必须学会使用补充协议： 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。这点非常重要。

[律师回复] 二手房买卖合同成立后，经当事人协商分歧，能够解除二手房买卖合同。双方也能够商定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人能够解除合同。比方买卖双方可商定假如超越合同商定的付款期限三十天买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。假如合同中没有商定合同的解除条件，那么依照法律规则有下列情形之一的，当事人能够解除合同： 1、因不可抗力致使不能完成合同目的。不可抗力普通是指当事人签署合同时不能预见、不可防止、不能克制的事情，普通指地震、台风等，在合同的实行过程当中发作此类事情，招致房屋灭失。 2、在实行期限届满之前，当事人一方明白表示或者以本人的行为表示不实行主要义务。比方卖方不想卖房，并明白告知买方房子不卖了，则买方就能够提出解除合同

[律师回复] 第 一，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。 第 二，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。