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巩海冬律师
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最新修订 | 2024-11-18
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要是合同里有清楚的违约金条款，那就按照合同约定的那个金额或者计算方法去确定就行。
要是没约定具体的金额，就可以参考因为房东违约给租客带来的实际损失来算，像租客为了准备租赁而花出去的钱，还有因为搬家之类产生的额外费用等等。
也可以按照租金的一定比例来算，比如说约定是一个月的租金或者几个月的租金。
在司法实践当中，一般违约金不会超过合同标的额的 30%。
要是双方对违约金的计算方式没办法达成一致意见，租客就可以去法院起诉，让法院根据具体的情况来做出判定。
总之，计算违约金一定要以合同为基础，同时也要兼顾公平合理这个原则。
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房东违约违约金怎么计算？
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以实际损失为基础：根据《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。比如在房屋买卖合同中，如果卖方违约逾期交房，买方的实际损失可能包括因无法按时入住而产生的租房费用等，法院会以这些实际损失为基础来确定违约金赔偿数额。
公平和诚信原则：法院在判定违约金赔偿时，会综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。如在一个装修合同中，装修公司未按约定使用材料，但业主也有部分款项未按时支付，法院会综合双方的过错程度来确定违约金的承担比例。
违约金调整规则：根据《民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。比如双方约定的违约金为合同金额的 50%，但实际损失仅为合同金额的 10%，违约方可以请求法院适当减少违约金。
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