物业管理的特约服务

[律师回复] 您好，针对您的物业服务合同与管理规约有什么联系问题解答如下, 临时管理规约：是开发商起草，小区业主共同承诺，在你购买物业时就必须签署的一个协议（不具备任何法律效益），就是大家承诺共建和谐小区，不破坏小区绿化等等内容。物业服务合同： 1、前期物业管理合同是业主在收房时跟物业管理公司签订的，里面包含物业公司服务内容、标准，物业收费、停车收费、装修管理、人员、物品进出管理等等入住事项。注：本合同有效期一般为1到2年或是小区业委会成立之日。 2、物业服务合同内容同上，但是签订主体必须是本小区业主委员会与物业管理公司(因为业委会成立就代表了广大业主意见)。注：本合同有效期应在合同上标明，内容必须公示。

[律师回复] （前期）物业服务合同、（前期）物业服务协议二者没有什么区别只是名称叫法不一样；（前期）物业服务合同、（前期）物业服务协议和（临时）管理规约的区别有： 1、二者的作用不一样，合同、协议是明确物业管理公司和业主及使用人权利义务关系的；规约是约束业主、使用人和其他相关单位及人员的； 2、主体不同，（前期）物业服务合同、（前期）物业服务协议是建设单位代表业主与物业管理公司签订，（临时）管理规约是建设单位制定的，告知及约束业主及使用人在物业区域的各注意事项及义务的。

[律师回复] 1、不可以的，目前业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费很难得到的支持，因为物业和业主存在约定，业主应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用，但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵，业主无需支付物业费的滞纳金。 2、在物业管理存在瑕疵的情况下，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业委会直接与物业管理公司交涉，还可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司。没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，在业主委员会成立前，业主对物业服务不到位的地方，及时通过拍照、录像等方式保留证据，联合小区业主与物业公司进行协商，乃至重新选聘物业公司。

[律师回复] 供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系。停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

[律师回复] 供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系。停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。