购房人未取得房屋所有权能不能出售房产

[律师回复] 购房人未取得房屋所有权不能买卖。因为没有取得房屋产权就不享有该房产的所有权，对于没有所有权的房产是不能处分的。公民只有对自己所有的财产才有处分、转让的权利。 【法律依据】 《民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 开发商在没有取得预售许可证的时候，是不能与购房者签订商品房预售合同，根据《商品房买卖合同解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。开发商进行商品房销售时，应当向购房者出示商品房预售许可证，未主动出示的，购房者可要求其出示或者咨询当地房管局的工作人员。开发商在未取得预售许可证的情况下，仍与购房者签订的商品房预售合同无效，购房者可以要求出卖人返还预付款和赔偿相应损失。此外，开发商未取得预售许可证情况下出售房屋属于违规行为，可以向有关部门举报，根据违法情节和后果，相关部门会给予相应的处罚。

[律师回复] 如果定金已经交付了，而且定金的数额没有超过合同交易额的百分之二十的，则购房定金条就是具有法律效力的。 所谓定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 【法律依据】 《民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚： 1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款； 2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款； 3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。对于“不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用”的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。房企未取得资质证书从事房地产开发经营，根据违法情节和后果，确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。

[律师回复] 没收违法所得的法律特征如下：手段违法性违法所得是行为人通过法律禁止的手段获取的，如果行为人通过合法的手段或途径获取的财产则不在违法所得的讨论范围之列。违法所得的这个根本特性将违法所得与行为人的个人财产区分开来，个人财产是行为人合法所有的财产，可以作为罚款、没收财产等刑罚措施的对象，如无证运输中的运输工具就不能认定为违法所得。违法所得的这个特征也将其与一般意义上的物区别开来，一般意义上的物只有被违法行为人通过非法手段获取之后才能成为违法所得。正是由于违法所得的获取渠道是违法的，因此即使行政相对人事实上占有了金钱或财物，也不能获得法律所承认的所有权，如某卷烟零售户购进假冒商标烟草制品或走私烟草制品，这也正是对违法所得进行没收或者退赔处理的理论基础所在。具有经济价值行为人通过各种违法犯罪手段获取违法所得的根本原因在于行为人追求这些财物的经济价值。违法所得首先是指行为人通过非法手段获取的具有经济价值的物质实体，即赃款和赃物，这是违法所得最常见的形式。具有证据价值违法所得的证据价值，即指违法所得与案件之间的紧密联系性，违法所得对违法行为的发生以及违法行为的严重程度起到证明的作用，与违法行为没有关系的财物不是真正意义上的违法所得。违法所得的性质违法所得的性质只能由国家授权的特定机关通过一定程序才能认定。违法所得的定性问题直接关系到被害人财产权益的维护，关系到违法行为人合法财产与非法财产之间的正确界定，也关系到国家机关之间的分工与廉洁，因此，违法所得的性质必须由特定的机关通过一定的程序加以认定，不是任何人任何机关可以随便认定的。这里的特定机关包括两种情况：行政执法机关依照有关行政法规，对行政相对人作出没收违法所得的行政处罚；司法机关对刑事案件中的违法所得依法作出追缴或退赔的裁决。无论是哪种情况，违法所得的定性都以行为人违法行为的成立为前提，因此在有关机关对行为人的行为作出认定之前，违法所得的性质是不能确定的，这里体现出程序最基本的意义。违法所得的利润和违法所得的全部收入都符合上述特征，都有可能作为违法所得被没收。