二手房收房的注意事项

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋所有权证是证明房屋所有权的重要凭证，能否办到房屋所有权证对于购房着而言极其重要。 1 弄清楚产权证上的房主与出卖人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。不能排除在二手房买卖中会出现有人通过虚假的产权证骗取买受人的信任，继而签署二手房买卖协议，骗取买受人的钱财。 秦兵房产律师团队的建议是一定要事先确认房屋所有权证的真伪及房屋所有权证上各项信息。具体的确认真伪的方法： (1)网上查询：点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询需要输入产权人姓名、产权证号(目前只有部分地区提供房屋产权信息查询); (2)房产局查询：若要查询的准确的个人房屋所有权证信息(包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，则必须携带个人身份证件及房屋所有权证到当地的房管局(房地产交易中心、房屋管理局、房管处)档案馆或窗口查询。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》合 一，那么您只需要跑一个部门就行了。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》分离，那么您就需要跑两个部门。不过很多地方还无法办理购房者的“小《土地使用权证》”，就是我们俗称的“小产权房”。 2 确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。个人商品房、经济适用房、集资房、房改房……房地产市场上对房屋的称呼越来越多。在购买二手房前一定要明确您要购买的二手房的性质，注意区分共有房产和私有房产，不要因为小细节的疏忽造成重大财产的损失。 3 确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。可能会存在此种情况，房屋的所有权人不止一位，而是兄弟姐妹或者朋友、父亲，但是产权证上只有其中一人或者几人的名字，这时，买受人一定要与所有的共有人见面，取得所有共有人的一致意见，且要求代表其他共有人办理二手房买卖事宜的代表人取得相关共有人签字的授权委托书。在二手房买卖签订协议时，所有共有人都应该在协议上签字，不能出席签字的共有人应该授权委托其他共有人或其他人作为代理人签字。不能出席的共有人委托其他共有人或者他人代为签署二手房买卖协议时，应有签字且经过公证或者律师见证过的授权委托书。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。 4 房屋所有权证过户时间：建议二手房买卖双方签订一份补充合同，在合同中明确提出取得产权证的准确时间，并且明确约定未在约定时间取得产权证的违约责任。 5 出卖人应当协助买受人办理相关过户工作。出卖人应当承诺提供足以使买受人通过个人行为或者在律师的帮助下确定房屋所有权证。 二 交房时间 高攀律师在此提醒各位一定要在合同中约定明确的交房时间，以及未在约定时间交房的法律责任。如有的二手房买卖合同中约定某年某月某日交房，每延迟一天给购房者千分之一的违约金。延迟90天以后，购房者有权有权解除合同退房，但是90天以后的15天内，如果购房者不提出异议，视为购房者不退房。(见《204购房合同自助手册》) 通常买受人未取得房屋，原因可能是在双方签订合同后，市场出现价格上涨，以至于出卖人反悔。尤其是在7月，北京的二手房市场出现价格上涨的趋势，出卖人毁约的情况就会随之增多，市场蔓延恐慌情绪。此种情况的应对措施，参加《7月北京房价上涨!购房人应警惕业主毁约》。 三 房屋面积 建筑面积包括公摊面积和套内建筑面积，套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三者之和。公摊面是指与商品房在同一栋楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。套内使用面积是指各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。买受人有权在交房前或者交房后对室内全部长度、宽度、高度尺寸进行测量。 买受人和出卖人应当在合同对面积约定违约责任，确保实际面积和产权证上登记的面积一直。 四 房屋质量 二手房不同于一手房，经常存在隐蔽的房屋质量问题。首先我们来看看二手房市场上常见的质量问题都有哪些。在二手房市场上，常见的质量问题有以下7种，购房者必须对其逐一了解，在选房时进行对比分析： 渗、漏 通称“六漏一渗”，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水。从居民投诉和多次质量抽样查看，这类问题约占总数的70%以上。 堵、泛 上下水管道和卫生洁具堵塞，影响极大。这类问题占质量问题10%左右。屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。 壳、裂 “壳”是指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳;“裂”是指墙面、地面和屋面等裂缝。起壳、开裂最容易导致渗漏和面层脱落。 砂、渗 “砂”是指楼地面起砂，“渗”是指住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。这类质量问题，往往给住户带来诸多生活上的不便。 粗、污 “粗”是指钢木门窗、木隔、木壁柜等制作和油漆粗糙，内外墙面粉刷、平顶粉刷和地面粗糙。“污”是指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。 钢门窗问题 钢门窗开启不灵活，关闭不密封，零件脱落，损坏多。这往往给居住者带来不必要麻烦，也是一类需注意的质量问题。 电器安装问题 主要问题有：安装粗糙、缺件、凌乱、脏污、裂纹、透缝、松动、短(断)路、漏电、烧损等，这些问题将形成居住安全隐患。 尤其是眼下，北京暴雨过后，很多房屋的质量问题都显现出来，在这种情况下我们作为买受人，应当如何进行维权呢?

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 1、注意车子的来源。 购买时要查看电动车的证件是否齐全，包括发票，合格证，保修卡，说明书，软硬证等。不要购买那些来路不正的车子，哪怕车子很新，价格很低廉也要注意，不要为了贪图便宜而自找麻烦。 2、注意车子的性能。 既然是二手车，车子当然是打了折扣的，所以几个关键部位的零件需特别注意，安全性能很重要。最好多检查并试骑一下，看刹车是否灵敏，这点至关重要。 3、注意查看电池的续航能力。 电池是电动车的心脏部位。普通电动车电池的使用年限一般在1-2年;有些品质好、注重保养的电池也可能使用更长时间;而有些劣质产品只能使用几个月。 所以购买时一定要查看或询问电池是否原装、电池更换的日期等，或是试骑，一般可以从车子的新旧程度以及购买的时间，大致推算出电池的续航能力的强弱。如果电池使用时间在一年以上，电池已经开始出现老化的现象了，电池的更换时间一般不超一年为好。 4、注意看电动车的电机。 选购时最好选有刷有齿的电机，有刷无齿，或是无刷无齿，到电机用旧或是骑行路程长后耗电量会非常明显的增加。 5、注意看生产厂家。 生产厂家对二手电动车同样重要，一般好的厂家的售后服务都比较不错。会有一定的整车免费保修时间，以及电池、电机保修时间。最好事先了解清楚车子购买时间以及该品牌的信誉售后服务之类的事情。 6、注意电动车的价格。 物美价廉是买家一致的追求，货比三家是不错的方法。有的二手车几乎全新，这种6个月之内的车，如果价格是原发票价格的一半或高一点，那这车还是很值得买的; 大于6个月，少于1年，价格不能超过原车发票价格的一半，毕竟大于6个月的电瓶，不能从厂家售后得到全新标准电瓶了，只能换代用电瓶了。

[律师回复] 您好，针对您的购买二手车注意事项问题解答如下, 1.卖主的身份证。通过检查卖主的身份证可以判定卖主是否对所卖机动车拥有使用权和支配权。 2.机动车行驶证。这是机动车取得合法行驶权利的凭证。车辆的登记证明。每一辆在路上行驶的车都会在当地车管所进行登记注册，必要的时候可以致电车管所进行核实。 3.机动车来历证明。也就是原始的购车发票，如果原来已经是二手车，则要看是否有二手车的购车发票，以防买到不正当来历的车辆。 4.机动车牌号。主要看看有无涂抹更改的痕迹，应做到与行驶证上登记的号牌一致才行。车架号，也应该与行驶证上登记的号码保持一致，车架号通常被刻在车辆的仪表板上; 保险单，只有上了保险的车才有可能在车辆发生交通事故的时候将车主的损失降到最低。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 因为二手房是别人实际居住使用过的，因此需要注意的事项就和一手房有很大的不同的，接下来我们一起来了解一下购买二手房的注意事项吧。购买二手房注意事项： 1、确定二手房是否允许出售如果公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。 2、确定房屋所有权是否真实、完整、可靠房屋所有权人是否与他人拥有共有权关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的房屋所有权证。 3、确定二手房的准确建筑面积是否和产权证一样合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。 4、双方是否履行二手房的程序关于购买二手房时，买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。 5、了解屋内设施的交验细节有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。 6、明确付款方式在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。 7、确定交房时间在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。 8、违约责任不容忽视买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

[律师回复] 一、外国人怎么买二手房 （一）、交易程序从目前的交易程序来看，华侨、港澳台及外籍人士与北京市民购买二手房的流程基本类似，只不过增加买方到涉外审批办公室进行审批的手续，审批通过后才可购房。具体流程如下： 1、买卖双方与经纪公司签署买卖合同； 2、买方到涉外审批办公室进行审批； 3、买卖双方提交过户相关资料； 4、买卖双方办理房屋产权过户手续； 5、领取房屋产权证。 （二）、需提交的资料外籍人士买二手房审批时需准备的资料有： 1、身份证明 2、涉外项目国家安全审查批准文件； 3、需要进行译名公证； 4、提交证件中有外文的，应同时提交经公证的中文译本； 5、境外个人在境内居留状况证明。如果需要贷款，还应提供如下资料： 1、贷款人的收入证明及营业执照（盖章、需有当年年检页）、学历证明及资信证明（针对贷款额度比较大的）； 2、合法有效首付凭证。 （三）、税费交易税费与普通购房者一样。外籍人士买二手房需要缴纳的税目和税率与内地市民完全相同，税率是根据欲购买的房屋状况而定。 二、外国人买二手房要注意什么外国人买二手房要注意： 1、选择有集团背景的中介公司由于境内外人士在语言沟通方式上可能存在障碍，不利于交易的快速进行。为此，建议境外人士在内地购买二手房最好选择第三方中介公司来协调促其成交。如何判断所选择中介公司是正规、品牌中介，购房前可到市建委网站进行查询，了解公司背景、经营情况、有无不良记录等情况，以此来判断所选中介的资信是否良好，确保选择的中介交易安全。 2、房主证件亲自逐一核对对于一套房屋而言，法律意义上的产权归属只能通过房屋产权证来证明。另据统计，在房地产交易的各类纠纷中由于房主证件存在问题而导致买卖合同失败，给买方造成巨大经济损失。这就要求客户在购房过程中严把房主证件关，如业主的身份证、房屋产权证、代理人的委托书是否真实，证件最好是看其原件。 3、房款交易通过银行监管在进行房屋交易过程中，如何安全进行房款交易无疑是消费者最为关心的，主要是因为房屋所涉及的交易金额较大，如果交易不当，势必会给客户带来巨大经济损失。从目前市场情况来看，建议购买二手房的外籍人士尽量选择资金监管的方式进行房款交易，确保房款交易安全。 4、过户前与三方做好交割对于购房人来讲，在办理过户之前认真做好物业交割是必不可少的。物业交割的项目有多种，但对其总结后主要是水、电、煤气、物业费用、供暖费用等，虽然这些项目有些涉及的费用额度并不高，但如果过户前不仔细区分清楚的话，引起纠纷。所以，外籍人士购房过户前一定要与房主、物业公司三方作好物业交割手续，并且由中介公司进行见证。在结清各项费用后一定要将其费用清单作为合同的附件，尤其要注意房主以往是否有供暖费及物业费拖欠问题，买方在入住前应与物业公司签订新的物业供暖协议。