公房承租权买卖是否有效

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 根据我国《合同法》有关规定，当事人未办理登记手续，是不影响合同效力，只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。当事人双方依自身意思表示签订公房买卖协议后，在房屋买卖协议成立后，房产使用权虽没有转移，但双方当事人依协议建立的法律关系依然存在。 根据国家对于公房使用权转让审批的相关要求来看，这些规定同样适用于公房使用权的买卖。法律依据：《民法通则》第四条民事活动应当遵循诚实信用原则。

[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

[律师回复] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该条司法解释明确了侵犯承租人的优先购买权，并不会导致《房屋买卖合同》无效，但是承租人可以要求出租人(出售人)承担赔偿责任。该条也隐含了尊重《房屋买卖合同》所产生的法律后果的意思，即房屋买受人因《房屋买卖合同》所取得的房屋所有权或所有权的期待权不受影响(即便该买受人不是善意买受人)。因为 1、在房屋买卖双方已经签订《房屋买卖合同》(甚至已经办理过户手续)的前提下，承租人要想继续“优先购买”取得标的房屋，就首先要确认房屋买卖双方的《房屋买卖合同》无效，使房屋的所有权维持在或回复到出租人享有所有权的状态，否则，承租人不可能向买受人行使“优先购买”的权利。 2、根据2016年03月01日生效的《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国物权法gt;若干问题的解释 (一)》第12条的规定【其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持： (二)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。】按份共有人行使优先购买权的“必经之路”即请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。参照该规定，承租人要想行使优先购买权也要撤销房屋买卖合同或者确认房屋买卖合同无效，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条明确规定承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持【暗含撤销房屋买卖合同也不予支持】的前提下，承租人的在出租人与买受人已经签订《房屋买卖合同》的前提下再想“优先购买”已不可能。这样有利于维护交易安全，有利益维护现有的法律秩序，也有利于促进交易。当然，该规定也给承租人的优先购买权的权利范围设定了比较大的限制。

[律师回复] 第一种情况是互易，互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以在互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，也就是不能行使优先购买权。但实际上，如果交换的标的物为可替换物，或者承租人也能够提供的，则承租人这个时候仍然可以行使其优先购买权。 第二种情况是拍卖，通说认为拍卖时无优先购买权的适用，原因是， 第一，拍卖方式具有较强的公示性。 第二呢，拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言。 第三，拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。 第三种情况是招标，通常情况下，出卖人进行招标时，所考虑的不仅是价格因素，其中的招标条件较为复杂，不免夹杂其他特定化要求，甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人未必能满足这些要求。 第四种特殊情况是强制执行，优先购买权的行使对象是出卖人，但在依强制执行方式出卖的场合，出卖已非出卖人的意愿，而受执行机关控制，因此，在强制执行情况下，无优先购买权的适用。

[律师回复] 侵犯承租人优先购买权的买卖合同是否有效 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持。”该条司法解释明确了侵犯承租人的优先购买权，并不会导致《房屋买卖合同》无效，但是承租人可以要求出租人(出售人)承担赔偿责任。该条也隐含了尊重《房屋买卖合同》所产生的法律后果的意思，即房屋买受人因《房屋买卖合同》所取得的房屋所有权或所有权的期待权不受影响(即便该买受人不是善意买受人)。因为 1、在房屋买卖双方已经签订《房屋买卖合同》(甚至已经办理过户手续)的前提下，承租人要想继续“优先购买”取得标的房屋，就首先要确认房屋买卖双方的《房屋买卖合同》无效，使房屋的所有权维持在或回复到出租人享有所有权的状态，否则，承租人不可能向买受人行使“优先购买”的权利。 2、根据03月01日生效的《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释 (一)》第12条的规定【其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持： (二)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。】按份共有人行使优先购买权的“必经之路”即请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。参照该规定，承租人要想行使优先购买权也要撤销房屋买卖合同或者确认房屋买卖合同无效，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条明确规定承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民不予支持【暗含撤销房屋买卖合同也不予支持】的前提下，承租人的在出租人与买受人已经签订《房屋买卖合同》的前提下再想“优先购买”已不可能。这样有利于维护交易安全，有利益维护现有的法律秩序，也有利于促进交易。当然，该规定也给承租人的优先购买权的权利范围设定了比较大的限制。 此外，需要说明的是，即便买房人知道房屋存在租赁合同且承租人没有放弃优先购买权(即买房人非善意)，房屋买卖双方签订房屋买卖合同也不属于“恶意串通损害第三人利益”的行为，因为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，承租人的“优先购买权”仅仅是一种受到很大限制的权利(通俗地讲就是一种比较弱的权利)，侵犯该权利并不会严重到导致房屋买卖合同无效的程度。且承租人的重要权利(租赁权)不因房屋买卖受到影响，其权利基本能够得到保护。