房屋抵押给银行后买卖协议

[律师回复] 根据法律规定，抵押人处分抵押物的，应当征得抵押权人同意，也就是说，抵押房产可以交易，但根据法律规定，应当经过银行同意。但我们日常交易中可能很容易忽略这个问题，在二手房交易中，很多房产都是存在按揭抵押的，我们交易时无论中介还是买卖双方都没有考虑还要经银行同意，但是，我们需要知道，在交易存在抵押的房产时，需要经过一个必须的步骤就是解押，解押顾名思义，就是解除抵押。这里我们是采取了一个更为直接的方法，法律规定，出卖抵押房产要经过抵押权人银行的同意，那么我们把房子的贷款还清了之后，银行就会自动丧失抵押权人的身份，因此，在还清贷款后，银行都会出具一份贷款结清证明，我们拿着这个证明到房管部门办理解押手续，这时候交易房产便属于无负担瑕疵的完整产权了，我们就可以放心的进行交易了。 在这里律师提醒大家，无论是出卖还是购买存在抵押的房产时，都要考虑解押款的问题，因为，高杠杆情况存在，按揭贷款往往比例很大，无论买卖双方谁来支付解押款，都是一笔不小的负担。

[律师回复] 罚息银行的罚息给得还是蛮重的。按日计息并且是付息。借款人逾期时间越长，利息就会越高。对于还款能力本就比较差的人群而言，罚息会让其增加很大的还款压力。信用受影响银行贷款一天不还，个人信用上都会有记录。借款人若到时候不还款，信用受到影响严重的，日后再申请贷款或办信用卡，都是不可能的。房子拍卖用于偿还贷款银行贷款申请了不还款，银行多次催还款后借款人依旧不还的，银行会在半年内对你的房子将会被拍卖掉用于偿还贷款。到时候借款人的房子也会没有了。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋已经抵押是不能买卖的，要解除抵押登记后才能买卖，但如果经抵押权人同意的，买卖行为是有效的。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

[律师回复] 将抵押房地产出售必须满足两个条件： 一是通知抵押权人并经其同意。 二是如实告知买受人。在实践中，有几种合法交易模式： 一、发展商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。 二、目前广州的通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。 三、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。 四、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续（此项业务非所有银行都有）。 然而，一些开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出。由于未告知抵押事实，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。根据《司法解释》第6条第2款，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 抵押合同应当包括以下内容： 一：抵押人抵押权人的名称或者个人姓名住所。 二：主债权的种类数额。 三：抵押财产的具体状况。 四：抵押财产的价值。 五：债务人履行债务的期限。 六：抵押权灭失的条件。 七：违约责任。 八：争议解决方式。 九：抵押合同订立的时间与地点。 十：双方约定的其他事项。 《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： (一)建筑物和其他土地附着物 (二)建设用地使用权 (三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 (四)生产设备、原材料、半成品、产品 (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器 (六)交通运输工具 (七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条抵押权基本权利 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第十二条合同内容 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。