债务人死亡，他名下抵押给债权人的房产如何处理

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 债务人死亡，债务不能消灭。债务人死亡的，债权人时，已经死亡的债务人丧失民事权利能力和民事主体资格，不能列为被告，此时应该向谁呢？下面我们分以下情况进行分析： 第 一，属于夫妻共同债务的，向债务人的配偶主张清偿。 债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。除非债务人的配偶能够证明夫妻两人明确约定这笔债务属于个人债务，或者夫妻之间的约定婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，并且债权人对该约定知晓，则不属于夫妻共同财产。否则根据婚姻法解释，夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。 第 二，向债务人的继承人主张清偿。 如果债务人留有遗产，债权人时，遗产未分割的，数个继承人均应列为被告参加诉讼。继承人在继承开始后，遗产分割前，明确表示放弃继承的，不负担清偿被继承人所欠的债务，所以不能成为被告。 债权人时，如果遗产分割结束，各继承人对被继承人债务清偿原则按继承份额按比例清偿，所有参加分割遗产的继承人作为共同被告参加诉讼。 如果债务人没有遗产，也没有应当承担义务的人，应终结诉讼。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条【继承遗产与清偿债务继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第62条遗产已被分割而未清偿债务时，如有法定继承又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务；不足清偿时，剩余的债务由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还；如果只有遗嘱继承和遗赠的，由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还。

[律师回复] 【法律意见】 1、如果对方拒绝履行的，可以向人民申请执行。 2、在受理强制执行后，会依法查询债务人名下的房产、车辆、证券和存款； 3、被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。 4、有能力而拒不执行的情况下，涉嫌拒不执行判决、裁定罪。

[律师回复] 1、首先同数个继承人进行充分谈判，摸清各继承人对遗产抵押物的意图，阐明抵押给银行的房产须优先清偿债务，剩余的部分才是遗产，尽早达成有利于回收债权的高效变现抵押物或变更优势借款主体的便利模式。 在谈判的同时须要掌握各个继承人的基本身份信息，为不能达成处置目标进而提起诉讼做准备。 2、在抵押房产继承处置不能得到数个继承人一致同意的条件下，根据以下具体情况向人民法院提起诉讼： (1)起诉时，遗产未分割的，数个继承人均应列为被告参加诉讼(放弃继承的除外)； (2)起诉时，如果遗产分割结束，各继承人对被继承人债务清偿原则按其继承份额按比例清偿，所有参加分割遗产的继承人作为共同被告参加诉讼； (3)放弃继承的继承人对被继承人与其共同共有财产析产前，对共同共有财产中被继承人的遗产实施保管的，作为第三人参加诉讼； (4)债务人死亡后，虽有继承人、受遗赠人，但他们都放弃继承权、受遗赠权，或者没有继承人、受遗赠人。

[律师回复] 1、首先同数个继承人进行充分谈判，摸清各继承人对遗产抵押物的意图，阐明抵押给银行的房产须优先清偿债务，剩余的部分才是遗产，尽早达成有利于回收债权的高效变现抵押物或变更优势借款主体的便利模式。 在谈判的同时须要掌握各个继承人的基本身份信息，为不能达成处置目标进而提起诉讼做准备。 2、在抵押房产继承处置不能得到数个继承人一致同意的条件下，根据以下具体情况向人民法院提起诉讼： (1)起诉时，遗产未分割的，数个继承人均应列为被告参加诉讼(放弃继承的除外)； (2)起诉时，如果遗产分割结束，各继承人对被继承人债务清偿原则按其继承份额按比例清偿，所有参加分割遗产的继承人作为共同被告参加诉讼； (3)放弃继承的继承人对被继承人与其共同共有财产析产前，对共同共有财产中被继承人的遗产实施保管的，作为第三人参加诉讼； (4)债务人死亡后，虽有继承人、受遗赠人，但他们都放弃继承权、受遗赠权，或者没有继承人、受遗赠人。

[律师回复] 抵押权人可以与抵押人协议行使抵押权。 1、合法的借贷关系受法律保护，债务人的死亡并不当然导致债务的消灭。 2、债务人死亡，抵押人为第三人的，债权人可以向抵押人主张权利，要求行使抵押权。 行动建议： 1、物品还在抵押期间，抵押人可以转让抵押物。当事人另外有约定的话，要遵从其约定。 2、抵押物转让的，不影响抵押权。 3、抵押权人如果能够证明抵押物可能会损害抵押权的，可以要求抵押人提存或者提前将债务清偿。