房屋租赁合同效力的纠纷问题

[律师回复] 请问什么问题呢？你是出租方还是承租方

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, (一)租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同是否有效 根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。 认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。 因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。 当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时，需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”，竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收，未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。 (二)租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效 根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定为合同无效。 (三)租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同是否继续有效 最高人民认为，依据《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利，追究承租人违约责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。 (四)以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题 最高人民民一庭认为，随着我国和房地产业的发展，房屋租赁打破以往先有房屋，再行出租的传统租赁制度。 在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明，人民对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房 屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具 备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　房屋租赁合同效力的认定　　 (一)房屋租赁合同有效一般应具备的条件是：　　 1、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件;　　 2、租赁房屋领有出租许可证;　　 3、合同约定的租赁用途与租赁许可证上载明的房屋用途一致;　　 4、办理租赁合同的登记备案手续。　　 (二)从严格意义上讲，同时具备上述四个条件的房屋租赁合同才是有效合同。但考虑到实际情况以及《租赁条例》的地方性法规的性质，我市在认定房屋租赁合同的效力时，在遵循上述法律法规的原则基础上，结合上级的有关精神，具体情况具体处理：　　 1、出租人一直未能领取房屋租赁许可证的，无论双方是否已实际履行，合同均应确认为无效;　　 2、签订房屋租赁合同时出租人未领取房屋租赁许可证，但在合同履行期间或诉讼期间已补领许可证，且双方已对合同实际履行的，合同应确认为有效;　　 3、签订房屋租赁合同时出租人未领取房屋租赁许可证，签约后双方未实际履行，一方或双方又无意愿履行的，按无效合同处理;　　 4、签订合同时，合同约定的房屋用途与出租房屋的实际使用功能不相符，但出租人在履约期间办理了改变房屋功能的手续，房屋具备了合同约定用途的条件的，合同应确认为有效;　　 5、领有租赁许可证，租赁合同又已实际履行，但未向房屋租赁管理部门办理登记的，应确认合同有效，同时责令当事人补办登记手续;　　 6、租赁合同作有效处理，责令当事人补办租赁登记手续及补交有关税费的，应在向当事人送达法律文书时，送交一份法律文书给当地房屋租赁管理部门备案。　　涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理　　 (一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件： 1、经得原出租人的同意; 2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。　　 (二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为当事人参加诉讼。　　 (三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的当事人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件当事人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为案件当事人。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同是否有效 根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。 认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。 因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。 当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时，需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”，竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收，未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。 二、租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效 根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定为合同无效。 三、租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同是否继续有效 出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利，追究承租人违约责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。 四、以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题 在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明，人民对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。

[律师回复] 您好，关于房屋租赁合同效力纠纷包含哪些这个问题，我的解答如下, 一、租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同是否有效 根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。 认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。 因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。 当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时，需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”，竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收，未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。 二、租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效 根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定为合同无效。 三、租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同是否继续有效 出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利，追究承租人违约责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。 四、以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题 在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明，人民对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。