房屋买卖合同有效的条件及什么属于无效合同

[律师回复] (一)房地产分离出卖，房屋买卖合同无效 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让。 (二)产权未登记过户，房屋买卖合同无效 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到市房地产交易管理所登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。 (三)未征得共有人同意买卖房地产，房屋买卖合同无效 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的其买卖行为也无效。 (四)侵犯优先购买权，房屋买卖合同无效 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。 (五)价格上欺诈行为，房屋买卖合同无效 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经市房地产交易管理所同意后才能成交。 买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。 但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 (六)非法转让，房屋买卖合同无效

[律师回复] 一般是的

[律师回复] 一、房产、地产分别转让，合同无效。房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 二、因欺诈而转让商品房的。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 三、商品房预售违法的。如未取得土地使用权证书；没有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金没有达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并且没有确定施工进度和竣工交付日期；没有向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 四、在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。 五、其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。 以上就是对哪些房屋买卖合同属无效合同问题的回答。

[律师回复] 无 锡 市 房 屋 转 让 合 同 甲方（产权人）姓名：_______________ 身份证号码：______________________________联系电话：__________________； （共有人）姓名：_______________身份证号码：______________________________ 联系电话：__________________； （代理人）姓名：_______________身份证号码：______________________________ 联系电话：__________________； 乙方（购买人）姓名：_______________ 身份证号码：______________________________联系电话：__________________； （共有人）姓名：_______________身份证号码：______________________________ 联系电话：__________________； 依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它相关法律法规的规定，甲乙双方经中介公司居间介绍，实地看房，平等协商，订立本合同： 一、转让标的的基本情况 甲方同意将属其所有的坐落于____________________________的房屋出售给乙方。该房屋建筑面积为_____________平方 米，产权证号___________________________：共有证号____________________________:土地证号__________________________。 甲方根据乙方咨询，已对房屋情况做了介绍，保证未隐瞒相应事实；乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。 二、成交价格 甲乙双方同意上述房屋的成交价格为人民币____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整，小写￥________。 甲、乙双方约定，下列设施及物品包含在上述房产总价中，该房屋固定装修不得拆除，房屋交接时必须保持现状。 ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 三、付款方式 1． 购房定金： 本合同签订时，乙方向甲方支付人民币_____拾_____万_____仟_____佰_____拾______元作为购买此房屋的定金。 本合同签定后甲方以产权证、共有证、土地证暂存中介公司，作为履行本协议保证及为中介公司后期办理相关手续之用。 2．房款交付： （1）委托中介公司转付： 乙方交款： _______________________将房款_______________________交至中介公司； _______________________将房款_______________________交至中介公司； _______________________将房款_______________________交至中介公司； 余款￥__________，乙方委托中介公司办理________贷款，乙方承诺此次为本人第____次贷款购房，符合银行贷款政策和相关规定。并于____________________前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续，且以银行指定的评估机构评估价格作为乙方贷款的依据，办理贷款的相关费用由乙方承担。 若甲方在本合同交易房产尚有贷款未还清，则甲方应于___年___月___日前还清该笔贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押贷款权。若乙方在办理贷款过程中因故贷款数额不足或贷款不成，则乙方应于___年___月___日前以现金方式补齐。 甲方取款： _________________________由中介公司转付房款______________________至甲方； _________________________由中介公司转付房款______________________至甲方； _________________________由中介公司转付房款______________________至甲方； 贷款______________元整由银行直接汇入甲方账户 （2）特殊付款约定： ___________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________ 四、产权过户时间及税费承担： 1.本次交易产权过户日期（以契税交纳时间为准）为：__________________________________； 2.上述房屋产权转移登记手续所需缴纳的相关税费，由___________________________承担； （房屋转让中直接征收税费以产权转移登记手续当天国家规定为准） 3.本次交易转让房屋所有权时，同时办理转让该房屋的国有土地使用权。 五、房屋交接 1.房屋交接日期为____________________________________ 2.甲方必须保证在房屋交付日之前腾空该房屋；房屋交接时甲方必须保证本合同约定的房屋内设施及物品不发生变更、减少、损坏、房屋交接时，由乙方实地验收。 3.甲方应结清本房屋交接前的水、电、煤气、有线电视、物业笔费用。 4.甲方应于_______________前迁走该房屋内所有户口，否则应留_________元于中介公司作为户口迁出保证金。 5.如果乙方在接到甲方或者中介方的通知、或者在约定的交接日期后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险和房价涨跌风险以及损失均由乙方自行承担。 六、代理佣金 1.中介公司受甲乙双方的委托，本着公平、公正、公开的原则，开展居间服务， 2.基于中介公司的居间服务，甲乙双方应在签订本合同之时，以现金方式向中介公司支付佣金， 甲方承担人已币_________________元，乙方承担人民币_________________元；佣金在签约当日付清； 贷款服务费人民币：伍佰元，乙方在办理贷款手续前付清； 不动产证代办费人民币：肆佰元、代办费用乙方均必须在委托中介公司相关代办事项时同时付清。 七、委托中介公司事项 1.甲方委托中介公司帮助出售以上房产，并代办（□产权转移、□房屋交付、□房款拨付）等相关事宜。 2.乙方委托中介公司帮助购买以上房产，并代办（□不动产证、□房屋交付、□房款支付、□贷款、□抵押登记）等相关事宜。 八、产权保证 1.甲方保证上述房屋权属真实、清楚；并符合国家及江苏省、无锡市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋 财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与甲方房屋有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的 责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。 2.甲方保证上述房产的权属清楚，代理有效，有全权出售该房产，否则需承担全部责任。 3.甲方承诺无超面积购买房改房，并有第二住处居住，如有违反的，应承担相应责任和承担相应费用。 九、双方义务 1.甲方对上述第八条产权保证负全责； 2.甲乙双方应积极配合中介公司办理贷款、过户及其他相关手续，主动提供材料，促进交易顺利完成； 3.乙方必须按合同约定支付定金和房款；并根据本合同约定由委托中介公司代办事项的，按时支付代办费用； 4.甲乙双方必须按本合同约定，按时向中介公司支付佣金和代办费用； 5.甲乙双方有任何影响本合同履行、过户及贷款的特殊情况，必须及时告知中介公司及对方。 十、违约责任 1.甲乙双方任何一方未按时履约的视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价款的万分之五违约金。 任何一方逾期____天以上未履约的，视为对本合同的根本性违约。甲方违约应双倍返还定金或承担本合同确定的房款总 额的10%作为违约金，乙方违约定金归甲方所有或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金。双方另有约定除 外。违约方应承担中介公司居间服务费（按购房价格的3%计算）及因此给中介公司造成的其它损失（包含但不限于诉 讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、广告费等）。守约方同时可按法律规定行使合同解除权。 2.若甲、乙双方恶意串通，造成违约，损害中介公司的利益，或者有其它违约行为造成中介公司无法完成受委托事 项的，则甲、乙双方已付的佣金不予退还，甲、乙双方佣金未付的，中介公司有权追讨合同约定的佣金金额，以及追讨 在代办有关事项过程中中介公司已经支付的费用或者已经产生的损失。 3.甲乙双方不经过中介公司，自行办理贷款、过户、交接手续的；或者未能按合同约定提供必要的文件和配合，造

[律师回复] (一)房地产分离出卖，房屋买卖合同无效 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让。 (二)产权未登记过户，房屋买卖合同无效 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到市房地产交易管理所登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。 (三)未征得共有人同意买卖房地产，房屋买卖合同无效 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的其买卖行为也无效。 (四)侵犯优先购买权，房屋买卖合同无效 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。 (五)价格上欺诈行为，房屋买卖合同无效 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经市房地产交易管理所同意后才能成交。 买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。 但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 (六)非法转让，房屋买卖合同无效