租房子想转租该如何处理

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 租赁合同未约定转租可以转租吗 1、租赁合同规定转租要得到房东的同意，因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效(租赁是债权)。但由于合同没有直接规定，所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同(如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金)。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。 2、我国《合同法》第224条的规定，：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。 房屋转租合同的效力 合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律或者社会公共利益。 民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效： 1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。 2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。 3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

[律师回复] 咨询热线内容我姓柳，原本与两个姐妹一起租住在城郊一套三居室的房子里。现如今，她俩一个结婚嫁人，一个出国留学，最后只剩我一人，我也懒得再搬出去，就继续与房主A续租两年。可住了半年，昂贵的租金使我承受不起，于是我就打起了小算盘，决定把其中的两间屋子高价租出去。小广告刚打出去没几天，就有人前来看房，两间房很快便被租了出去。可没过多久，房东A不知怎么知道了此事，上门来查看，结果发现了我把房子分租给其他两人的事，为此和我发生了争执，并扬言要收回房子，让我搬出去。我不明白，我掏钱租的房子就可以自由使用，我把房子租出去也是我的权利，这与房东有什么关系。请问：我在承租房屋后，是否有权把房子再转租或分租给他人专线解答柳小姐，在回答您的问题之前，我们首先了解一下什么是房屋转租与分租。房屋转租，是指房屋承租人将其所承租的房屋再出租给他人居住使用，并从中获利的行为；而房屋分租则是转租的一种，是指房屋承租人将其所承租房屋的一部分再出租给他人居住使用。据您所述，您现在这种租房形式应为房屋分租。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据上述规定不难看出，承租人在租赁期间内确实需要将承租房屋的全部或部分转租给他人的，必须征得出租人同意。也就是说，您是否有权将承租的房屋转租，取决于是否取得房主A的同意。而您在未取得房主A同意的情况下，擅自将房屋分租他人的行为显然违反了上述法律规定，理应承担相应的法律责任。此外，在办理房屋转租时，应注意以下几点： (1)房屋转租时必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意，也要办理登记备案手续； (2)转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外； (3)转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。症结所在本问题的症结在于咨询者对承租人承租房屋后是否有权再转租或分租给他人的问题不清楚。提醒与注意事项现实中，有很多人合伙租住在一套房子里，以减轻房租负担，但因房租、水电费、公共卫生、安全等问题引发的纠纷也日益增多。承租人在经过出租人同意后招合租时，该明确的事项一定要严格地加以明确，避免日后发生不必要的纠纷。一般情况下，除在原合同补充条款中同意承租人转租外，在租赁期限内要转租，首先要征得原出租人的书面同意方可将该房屋部分或全部转租他人；第二，要注意转租的期限不能超过原租赁期限；第三，转租后如转租的租金大于原来租金，则双方可约定如何分配；第四，承租人转租房屋，应按规定与转承租方签订书面的转租合同，并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心办理登记备案；第五，转租合同的条款内容不得超出原租赁合同条款的范围。法律链接《中华人民共和国合同法》第二百二十四条

[律师回复] 您好，关于租赁合同未约定转租可以转租吗这个问题，我的解答如下, 租赁合同未约定转租可以转租吗 1、租赁合同规定转租要得到房东的同意，因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效(租赁是债权)。但由于合同没有直接规定，所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同(如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金)。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。 2、我国《合同法》第224条的规定，：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。 房屋转租合同的效力 合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律或者社会公共利益。 民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效： 1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。 2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。 3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

[律师回复] 我国法律规定，未经出租人同意，承租人不得擅自将房屋转租给他人，若承租人这样做，出租人可以提前解除房屋租赁合同。 根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿： (一)将承租的房屋擅自转租的 (二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的 (三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的 (四)拖欠租金累计6 个月以上的 (五)公有住宅用房无正当理由闲置6 个月以上的 (六)利用承租房屋进行违法活动的 (七)故意破坏承租房屋的 (八)法律、法规规定其他可以收回的。

[律师回复] 解答如下, 　根据《合同法》第224条的规定，承租人在出租人同意转租的情况下，可以将租赁物出租给 第三人，从而形成了出租人、转租人与次承租人三者之间相互联系的法律关系：　　 1、转租人与次承租人之间的法律关系　　转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后，除合同有特别约定外，双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。　　应注意的是，由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为，次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立，故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限，否则原租赁合同因期限届满而终止后，次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有，出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物。因此，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。　　 2、出租人与承租人(转租人)之间的法律关系　　 (1)出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在，出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。　　 (2)次承租人对租赁物造成损失时，承租人应向出租人承担损害赔偿责任。《合同法》第224条规定的，“ 第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失”，应解释为因可归责于第三人(即次承租人)的事由造成租赁物损失时，承租人才应向出租人承担损害赔偿责任，如果在转租期间如发生不可抗力致使租赁物毁损灭失的，承租人无须因此承担赔偿责任。　　 3、出租人与次承租人之间的法律关系　　在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理，出租人与次承租人并不发生直接的法律关系，虽然转租得到了出租人的同意，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，出租人仅能向租赁合同相对人，即承租人要求其违约责任。　　这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系，在两种情况下，出租人可以基于其对出租房屋的所有权，与次承租人发生法律关系：　　 第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏，此种情形下，出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任;　　 第二种情况是，当出租人与承租人合同中止后的情形。　　在原租赁合同中止后，发生两种法律结果， 第一是根据《解释》第15条规定，转租合同期限不得超过原合同，承租人与次承租人的转租合同自行中止， 第二是在原合同中止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有。　　因此，基于这两种法律结果，出租人作为房屋所有权人有权要求次承租人挪房，对于逾期不挪房的次承租人，出租人也可以基于对房屋的侵权请求权要求次承租人承担因此产生的一切费用。《解释》在第18条作出规定，“房屋租赁合同中止履行后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的，人民法院应予支持。”学者认为，这样的规定尚不全面，因为其忽略了承租人在次承租人逾期挪房中的作用问题。次承租人对房屋的合理占有基础是与承租人签订的转租合同，如果因为转租人(承租人)的过失致使转租合同期限超过了原合同期限的话，次承租人在向出租人交付逾期挪房费用后，应该有权向承租人追偿，当然，如果承租人没有过失的话，则不承担责任。此外，如果因为承租人的原因使转租合同没有得到出租人同意的话，那么，有过错的承租人应该承担缔约过失责任，责任的范围应该包括对善意次承租人腾房费用的承担，因此，在次承租人缴纳逾期费用后，可以向有过错的承租人追偿。