共有房屋析产纠纷如何请律师(共有房屋析产)

[律师回复] 案例：一九六八年王某父亲死时留下六间房屋，王某与兄妹共三人。由于当时工作需要，王某和姐姐到外地去，就对哥哥说，房子留到以后再分。于是这六间房由王某哥哥一人居住。一九八九年王某哥哥去世，由王某的两个侄子住这六间房。现在王某已离休，想叶落归根，回故乡居住，向侄儿要两间房，谁知侄儿说：祖父已死二十余年，这房子一直由我父亲居住，早为我父亲继承。《中华人民共和国继承法》已明确规定，从继承开始之日起超过二十余年的，不得再提讼。你现在已无权再要房了。评析：笔者认为，根据《中华人民共和国继承法》第八条的规定：“继承权纠纷提讼的期限为2年，自继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过20年的，不得再提讼。”就继承关系来说，王某父亲已故20余年，即继承开始20余年，已超过了20年的诉讼时效。但是，继承法第二十五条又规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。继承人没有表示，视为接受继承。”该纠纷中，王某父亲死后，兄妹三人已讲明父亲留下的六间房屋以后再分，由其哥哥暂住。这说明王某父亲的遗产未作处理，且王某和其姐姐并未放弃继承，应视为他们是接受继承。所以这六间房在未分割前，应属王某兄妹三人共有，该纠纷实际上是对共有房屋进行分割，属共有财产的析产纠纷，而不是继承纠纷，故不受继承时效的限制。因此，王某完全有权分得这六间房屋中属于自己的份额。王某可据此与其侄儿协商解决，如协商不成，可与姐姐一起向房屋所在地基层人民提讼，请求保护他们的合法权益。熊联彬童代群

[律师回复] 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。兄弟共有房产纠纷案例解决参考如下。共有人各有明确的份额，如3个人共同出资购买房屋，其中1人出资1/2，另外2人各出资1/4，如果他们议定以出资份额作为该房屋所有权的占有份额，这样，各人享有的份额就不同。他们应各自按自己所有的份额享有权利并承担义务。如将这一房屋出租，占1/2份额的共有人就有权得到房租收入的一半，而其余2个共有人则只能各得1/4。在支付房屋维修费用或交纳与该房屋有关的税金时，也应按这一比例分别承担。 共同共有是共有人都不能在共有的房产中分出自己的份额。共同共有人对共有的房产享有平等的权利，并承担平等的义务。如配偶之间对房产的共有，除了双方另有约定者外，一般均为共同共有。 共同共有的房产若要转让，须经全体共有人同意，任何一个共有人都不能擅自处分，否则这种处分将被认定为无效。 对于一些形成时间较久的共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果共有人都不能提供足够的证据来证明各自的份额，应当认定这种共有为共同共有。 按份共有 按份共有的共有人可以将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。 房产共有人的权利 一、房产共有人享有同等的权利，承担共同义务共同共有房产享有共同的权利，承担共同的义务。换而言之，在共同共有关系存在期间，部分共有人无权擅自处分共有房产。在现实生活中，常会出现部分共同共有人伪造其他共有人签名或私章，擅自处分共有房产的行为。作为权益受到侵害的共有人，可以该行为未经自己同意为由，向法院主张该行为及相关合同无效，并且侵权人应将房屋状态恢复原状，并承担由此引起的一切经济损失。值得注意的是，一般在这种交易中，第三人取得房产的行为往往是善意的（这仅限于第三人不可能得知房产权属为共同共有），对该侵权行为不负责任。如果恢复原状将严重影响第三人的生活，那么侵权人应对第三方进行补偿或赔偿。 二、共有房产的分割共同共有关系终止，包括共有人死亡、婚姻关系终止、共有等几种情况。对于共同共有房产的分割，有协议的按协议分割；无协议的应对共同共有房产进行等分。鉴于房产是特定物，受不可任意分割的限制，故多采用折价进行分割。无论是协议分割还是折价分割，原则上都应考虑共有人对共有房产的贡献大小，适当照顾共有人的生活、生产等。 三、房屋共有人的优先购买权在共同共有房产分割完毕后，一部分房产所有人需要出卖其所有房产的，如果该部分房产作为未分割前共同房产的一个整体或配套使用，那么，另一部分房产所有人享有优先的购买权。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 按份共有房屋纠纷怎么处理 1、调解。即在第三者的主持下，纠纷当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民间纠纷调解，包括房地产纠纷的调解。 2、仲裁。房地产纠纷发生后，公民可以提请仲裁机关居中判明事实，分清责任，依法作出裁决。仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，当事人必须执行。 3、诉讼。即依法向人民提讼，以解决房地产纠纷。 按份共有的含义 按份共有：房屋按份共有又称房屋分别共有，是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。 按份共有的房屋分割 1、直接分割房屋。形成房屋的区分所有。能够区分成彼此使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。 2、房屋作价补偿。即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。 3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合。这主要包括两种情况:一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3:2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋 4、房屋变价分割。房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。

[律师回复] 案例：一九六八年王某父亲死时留下六间房屋，王某与兄妹共三人。由于当时工作需要，王某和姐姐到外地去，就对哥哥说，房子留到以后再分。于是这六间房由王某哥哥一人居住。一九八九年王某哥哥去世，由王某的两个侄子住这六间房。现在王某已离休，想叶落归根，回故乡居住，向侄儿要两间房，谁知侄儿说：祖父已死二十余年，这房子一直由我父亲居住，早为我父亲继承。《中华人民共和国继承法》已明确规定，从继承开始之日起超过二十余年的，不得再提讼。你现在已无权再要房了。评析：笔者认为，根据《中华人民共和国继承法》第八条的规定：“继承权纠纷提讼的期限为2年，自继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过20年的，不得再提讼。”就继承关系来说，王某父亲已故20余年，即继承开始20余年，已超过了20年的诉讼时效。但是，继承法第二十五条又规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。继承人没有表示，视为接受继承。”该纠纷中，王某父亲死后，兄妹三人已讲明父亲留下的六间房屋以后再分，由其哥哥暂住。这说明王某父亲的遗产未作处理，且王某和其姐姐并未放弃继承，应视为他们是接受继承。所以这六间房在未分割前，应属王某兄妹三人共有，该纠纷实际上是对共有房屋进行分割，属共有财产的析产纠纷，而不是继承纠纷，故不受继承时效的限制。因此，王某完全有权分得这六间房屋中属于自己的份额。王某可据此与其侄儿协商解决，如协商不成，可与姐姐一起向房屋所在地基层人民提讼，请求保护他们的合法权益。熊联彬童代群

[律师回复] 一、原告诉称 原告A起诉称：双方在昌平建委签订房屋抵押合同。原告将房屋抵押给被告，以向被告借款治病。被告要求原告用其房抵押才同意给付600000元，原告被迫同意。至今，被告从未履行给付义务，所以原告认为原被告之间不成立借贷关系，房产抵押合同及借据亦未生效。故诉至法院，请求： 1、判令解除原告与被告签订的房屋抵押合同； 2、判令被告协助原告将房产抵押予以解除； 3、判令被告返还原告房产证； 4、诉讼费由被告承担。 二、被告辩称 被告B答辩称：原告所述与事实不符。2003年春节后，被告向原告支付1700000万元、美金99000元。2008年初，原告主动要求将涉案房屋过户给被告以补偿对被告的亏欠。2008年6月，原被告双方因涉案房屋为经济适用房不得交易，而协商签订《借款合同》及《房屋抵押合同》，约定先以涉案房屋抵押，等涉案房屋符合政策要求后再将其过户给被告，如因政策或其他原因无法过户的，原告应当偿还前述借款。至于合同中借款金额于前述不符的问题，系有关部门告知涉案房屋价值应当低于500000元，所以双方将借款金额改为610000元。被告已经向原告支付2500000元，依约超额履行了合同义务，合同已成立并生效。 三、审理查明 经审理查明：原被告签订的《房屋抵押合同》后，双方立即办理了抵押登记。被告对其主张的已将借款全额支付给原告的事实未能提供证据加以证明，故其应当承担举证不能的后果，该主张无法得到法院的支持。同时经原告向本院申请、本院指定，北京盛唐司法鉴定所出具鉴定意见书：检材《借款合同书》中“程蓬勃”签名与样本中的“程蓬勃”签名不是同一人书写。 四、法院判决 北京市昌平区人民法院经审理判决： （1）解除原告程蓬勃与被告程大林签订的《房屋抵押合同》； （2）被告B于本判决生效后七日内协助原告程蓬勃办理房屋的解除抵押登记手续。 五、北京房地产专业律师靳双权点评 北京房地产专业律师靳双权认为，原告与被告之间签订的《房屋抵押合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自的义务。任何一方行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告向法院主张被告未交付借款，根据举证规则，被告应当承担证明双方是否形成借贷关系的责任，由于被告未提交有力证据无法证明原被告双方存在借贷关系，可以认定原被告之间不存在借贷关系。依据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。被告不能证明担保的债权客观存在，即可以认定原被告签订的《房屋抵押合同》应予以解除，被告有义务协助原告办理解除抵押登记手续，原告的该项诉讼请求应当得到法院的支持。由于原告未能举证证实被告持有涉案房屋房产证，故对于原告的此项诉讼请求，不能得到法院的支持。 综上所述，法院的判决是正确的。