厂房抵押计算土地出让金怎么算

[律师回复] 1、有实际销售价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按销售价不低于40的标准计算出让金，若销售价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40计算。 2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40计算。 3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40计算土地出让金。 4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的较高比例不得高于60，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40的标准计算土地出让金。 5、法律依据：《土地管理法》第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

[律师回复] 《城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。设定抵押仅仅是设定一种担保，在大多数情况下，抵押权人并不需要行使抵押权，因为行使抵押权的前提是：债务人不履行已设定担保的债务。而土地使用权出让金应在该房地产进行转让时方才收取。因而，划拨土地上的房屋进行抵押时，不需要先缴纳土地出让金，只是在计算该房地产(抵押物)的价值时，应将相当于应缴纳的土地使用权出让金的数额剔除。