常见的几个购房贷款利率问题解答

购房贷款利率

问：人民银行2002年2月21日起降低住房公积金个人购房贷款利率后，在此以前的个人贷款利率今年调整吗？
答：今年住房公积金个人购房贷款降低利率的通知，实际下达时间为3月6日，而按照人民银行要求2月21日起执行调整利率，由此造成3月6日前半个月内银行对部分住房公积金借款人仍按老利率发放贷款，为此，市公积金管理中心发文要求各住房公积金贷款受托银行根据人民银行来文要求以2月21日为界限：此日前发放贷款的借款人，在次年初开始按相应利率档次执行新的利率；在此日起发放贷款的借款人，按新的利率执行，对此日起按原利率发放的部分借款人，进行调整利率及还款金额的处理。
问：月等额本息与月等额本金二种还款方式哪种合算？
答：人民银行规定的个人住房贷款月等额本息和月等额本金二种还款方式，按计算利息的原理实质上是相同的。若贷款金额、年限、利率相同，发放和还款同一天的二种还款方式，首次还款时支付的利息是相等的，均是按借款人实际占用贷款本金的时间来计算应付利息的，“月等额本金”比“月等额本息”利息递减的幅度大一些，这是采用“月等额本金”还款法前期本金还款金额较大形成的，并不能因此认为“月等额本金”还款合算，借款人选择哪一种还款方式，应根据自己家庭经济收入状况及自己合理的资金投资情况来决定，现收入较高，而将来有可能收入减少的借款人，宜选择“月等额本金”法，反之，则可选择“月等额本息”还款方式。
问：提前还贷借款人要支付违约金涉及到住房公积金贷款吗？
答：按市住房委员会《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》规定，借款人提前部分还款，应在原贷款合同履行一年以后，部分提前偿还的金额不得少于原贷款合同约定的6个月的还款额。对借款人需提前偿还全部贷款的，按市政府《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》（以下简称管理办法）及借款合同的约定，应提前一个月向贷款银行提出申请，借款人支付上月结息日后按日计算应收利息之外，再付剩余的贷款本金，受托银行不再计收贷款利息，按合同规定利率收取的贷款利息不退还。按现有《管理办法》规定，提前归还全部住房公积金贷款及用存储的住房公积金余额部分提前还贷，均不用支付手续费和违约金。
问：提前还贷借款人是否将后几年的利息也支付给了银行？
答：否，借款人付的利息是按使用时间来支付的，没有将后几年的利息预摊在内。举例说：某借款人借款10万元，期限10年，原年利率4．59％，每月还款1040．73元，若第一个月还款时，使用贷款正好一个月的，还款本金658．23元，利息382．50元，第二个月还款本金660．75元，利息379．98元，所支付的利息均是按上月的贷款余额乘以贷款月利率计算的，若利率和月还款不变，依此类推，到期应支付总利息为24887．36元，若还款至某月，尚有本金余额80000元，经贷款银行同意，在结息日半月后的某日，用单位发放的住房补贴提前归还了剩余的本金，并支付了15天的利息153元，前几年按实际占用本金时间计算已收取了利息12112．85元不予退还，收取153元利息后，由于利随本清的关系，剩余的12621．51元的利息当然也不用支付了。