婚前单方按揭婚后双方还贷的房屋怎么分割

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 离婚时会涉及到孩子的抚养纠纷、财产纠纷和债务纠纷等。财产纠纷中更多的是房产纠纷，而房产纠纷中也会有很多种情况，比如贷款买房，离婚时如何分割呢 离婚时的贷款房产分为婚后购房婚后贷款并还贷和婚前贷款买房婚后共同还贷的情况。婚前贷款买房又分为婚前一方支付首付款和共同支付首付款，婚后共有还贷的情况。 如果婚后购房婚后贷款并还贷，那么房产属于夫妻共同财产，婚，离婚时在扣除剩余贷款后房产归属一方，由取得房产的一方给另一方折价。 如果婚前一方支付首付款，婚后共同还贷，那么房产原则上归属于支付首付款一方，婚后共有还贷部分和增值部分属于夫妻共同财产，由取得房产的一方给另一方折价。 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释三》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。(登记之前已经以一方名义办理贷款) 依前款规定不能达成协议的，人民可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

[律师回复] 解答如下, 　　 1.实务界计算规则　　在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下，需要确定房屋增值部分的具体计算规则。实务界人士针对按揭房屋分割时，共同还贷部分偿还的问题，曾提出了计算补偿的公式：　　共同还贷部分补偿额=婚后共同还贷额×现行市场价值　　实际总房款(总房款本金+已还利息额)　　 2.本文提出的计算规则　　本文认为这个公式除了本身不清晰外，其结果并不公平，损害了婚前一个人名义购买房屋一方的利益。按照婚前和婚后两个阶段，房屋的增值部分也可以分为两个部分： (1)婚前房屋增值价值，此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差; (2)婚后房屋增值价值，此部分为离婚是房屋的市场价值与结婚时房屋市场价值之差。　　因配偶另一方采用夫妻共有财产还贷，因此其可以主张分割房屋的增值价值，但该增值价值为婚姻关系存续期间的增值价值。本文认为，针对按揭房屋问题，配偶的另一方可以获得赔偿内容包括两部分：共同还贷的一半(基于夫妻财产共有下对共有财产的分割规则)，以及对婚姻存续期间房屋增值部分的计算。因共同还贷的事实发生在结婚后，所以也仅能对结婚后的增值部分主张权利。　　该部分的计算公式为：　　房屋增值部分的分割=婚后共同还贷额×婚后房屋增值部分　　实际总房款(总房款本金+已还利息额)　　　　 3.间接计算规则　　直接计算规则的操作困难不言自明。实务界可以采用间接的计算规则。在掌握首付款项、还贷总数，房屋现今市场价格以及购买房屋时价格也可以计算具体的增值部分的具体数额。　　具体公式如下：　　共同还贷部分的增值=房屋增值总额—首付款增值额　　当然此公式仅为核心公式，还有尚未还贷部分等因素的影响。间接计算规则的最大好处就是不需要对结婚时房屋的市场价值进行评估。　　在计算按揭房屋增值部分时，所有提出的公式都不会实现绝对的精准和公正，但是这两个公式相比较，前者更能公平的对待夫妻双方的财产利益。实务界对于结婚时房屋的市场价值如何确定产生疑问。本文认为，就目前而言，虽然无法获得按揭房屋在结婚时的准确市场价值，但是可以比较同一时期，同一地区房屋的均价来处理;在物业税实施将来，必然会对房屋定期评估，增值部分会更加直接清晰的体现出来。

[律师回复] 通常情况下婚后以夫妻共同财产购买的房屋，虽然产权登记在夫妻一人名下仍然属于夫妻共同财产，按揭的房屋也不例外。如无证据证明该房屋是以个人财产办理的按揭手续，在离婚时也应按照夫妻共同财产分割，与通常意义下的房屋并无区别。银行拒绝办理转按揭的手续是没有理论依据的。一方面，不能以未经债权人(银行)同意而变更债务人(名义还款人)为由拒绝办理转按揭手续。按照上述的分析，这类案件在婚姻关系存续期间的实际还贷人是夫妻双方，并不是产权证上名义产权人或还贷人。另一方面，房屋产权在离婚时判决给任何一方都不影响银行的信贷利益，任何人作为还款名义人都不影响房屋作为抵押财产对债务进行担保。法院在判决时也不能仅仅以银行的信贷利益作为考虑的标准，将房屋判决给偿贷能力较强的一方。应该考虑对房屋的需要程度，依然坚持保护妇女利益或照顾抚养子女一方的原则进行判决。第三，根据夫妻对婚姻存续期间的债务承担连带责任的原则，银行可以向离婚当事人任何一方追究责任。而根据规定，即使法院在离婚判决中或者夫妻双方离婚协议中对于夫妻之间债权债务的分配，也只在离婚当事人之间产生内部效力。判决或离婚协议确定由哪一方承担剩余债务中的具体的比例，不能对抗债权人(银行)。而离婚当事人一方因为连带责任超过自己应当承担的比例承担债务的，可以向对方追偿。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1、不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。 其次，明确产值，即明确房屋价值，按市场现价计算，不是按房屋购买合同金额计算。 最后，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，要 首先将未还贷部分除去。比如，一套房子购买价是100万，首付30万，贷款70万，现值120万，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万等于60万，每人可分得30万。取得房子的一方应当给付未得房一方30万。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。 2、一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证，离婚时房屋的处理。 一般来说，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了产权证，该房屋就是一方婚前个人财产，因此，离婚时，另一方无权分割，此是个人财产。 3、一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了房产证，婚后共同还贷房屋。 房产系一方婚前购得，应将房屋视为一方婚前个人财产。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外，应当视为共同财产。共同还贷部分。不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。分割时，房产所有权者，要支付共同还贷的一半给另一方，并同时加付同期银行存款利息。 4、一方婚前以按揭贷款形式支付了所有房款，但婚后取得的产权证，婚后继续还贷房屋的分割。 其实就是产权证取得与房屋产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定，而实际上大部份家庭财产都是这种情况，在司法操作审判实践中，有可能认为只要是房产证在婚后下达的，这房子就是夫妻共同财产，应当均等分割。 这是不公平的。产权证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分，毕竟，婚前一方已通过银行将所有房款付清，财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。所以这类情形原则上也应将房屋视为一方婚前个人财产，但婚后按揭还贷部分应视为夫妻共同财产，可以分割。 5、一方婚前以按揭还贷方式支付了全部房款，婚后共同还贷，或者是夫妻双方婚后购买房屋，离婚时，尚未取得房产证的房屋处理。 离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民不会判决房屋的所有权归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。拿到房屋使用权的一方，应当给予对方一定的经济补偿，待取得房屋产权证后，再由有异议的一方另行向。 6、在夫妻结婚登记前，公房使用权就已在一方名下(承租公房)，离婚时，另一方有没有要求分割的权利? (1)、婚前由一方承租的公房，或是由其父母名下改为其名下承租的，只要双方婚姻关系存续5年以上的，离婚时，另一方有权要求公房权益。 (2)、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的;也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到一个单位的，可以要求分割公房权益。 (3)、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;虽然公房所购时间为婚前，但婚后共同偿还借款的，另一方有权要求分割公房权益。当然，这里面还存在很多问题，婚后共同偿还了多少，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，由根据案情酌情处理。 (4)、婚后一方或双方申请取得公房承租权的;只要公房使用权是在婚后一方取得的，另一方就有权要求分割公房权益。 (5)、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后赶上了拆迁，而又调换了公房，新公房的权益就是两个人的了。 (6)、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的,原则上分割时双方均有权承租该房屋。 (7)、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;也就是说，婚后调换的公房，使用权也是两个人的。 (8)、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的，离婚时双方均有承租权; 总结上述各条款，如果夫妻双方均有权承租该公房，那就要具体考虑双方住房困难情况，收入情况，子女由哪一方监护抚养，承租公房产权人意见等各种因素来综合考虑，而且拿到公房承租权的一方，应当给予对方适当的经济补偿。以解决对方的住房困难。特殊情形下，还可判决公房由一方承租，同时给予对方一定期限的居住权。 7、父母参与出资购买房屋的处理。 父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外;父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。实践中在离婚时，一方常常突然提出，买房子的钱是向父母借的，并拿出借据证实。对于这种情况，一般的作法是，首先看另一方的态度，如果另一方认可，则可将父母的出资认定为夫妻双方的共同债务，如果另一方不认可，将父母的出资认定为对子女的赠与。当然主张一方如果有有证据证明这一点也可认定为对出资父母的债务。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 1、不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。 其次，明确产值，即明确房屋价值，按市场现价计算，不是按房屋购买合同金额计算。 最后，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，要 首先将未还贷部分除去。比如，一套房子购买价是100万，首付30万，贷款70万，现值120万，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万等于60万，每人可分得30万。取得房子的一方应当给付未得房一方30万。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。 2、一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证，离婚时房屋的处理。 一般来说，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了产权证，该房屋就是一方婚前个人财产，因此，离婚时，另一方无权分割，此是个人财产。 3、一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了房产证，婚后共同还贷房屋。 房产系一方婚前购得，应将房屋视为一方婚前个人财产。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外，应当视为共同财产。共同还贷部分。不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。分割时，房产所有权者，要支付共同还贷的一半给另一方，并同时加付同期银行存款利息。 4、一方婚前以按揭贷款形式支付了所有房款，但婚后取得的产权证，婚后继续还贷房屋的分割。 其实就是产权证取得与房屋产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定，而实际上大部份家庭财产都是这种情况，在司法操作审判实践中，有可能认为只要是房产证在婚后下达的，这房子就是夫妻共同财产，应当均等分割。 这是不公平的。产权证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分，毕竟，婚前一方已通过银行将所有房款付清，财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。所以这类情形原则上也应将房屋视为一方婚前个人财产，但婚后按揭还贷部分应视为夫妻共同财产，可以分割。 5、一方婚前以按揭还贷方式支付了全部房款，婚后共同还贷，或者是夫妻双方婚后购买房屋，离婚时，尚未取得房产证的房屋处理。 离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民不会判决房屋的所有权归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。拿到房屋使用权的一方，应当给予对方一定的经济补偿，待取得房屋产权证后，再由有异议的一方另行向。 6、在夫妻结婚登记前，公房使用权就已在一方名下(承租公房)，离婚时，另一方有没有要求分割的权利? (1)、婚前由一方承租的公房，或是由其父母名下改为其名下承租的，只要双方婚姻关系存续5年以上的，离婚时，另一方有权要求公房权益。 (2)、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的;也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到一个单位的，可以要求分割公房权益。 (3)、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;虽然公房所购时间为婚前，但婚后共同偿还借款的，另一方有权要求分割公房权益。当然，这里面还存在很多问题，婚后共同偿还了多少，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，由根据案情酌情处理。 (4)、婚后一方或双方申请取得公房承租权的;只要公房使用权是在婚后一方取得的，另一方就有权要求分割公房权益。 (5)、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后赶上了拆迁，而又调换了公房，新公房的权益就是两个人的了。 (6)、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的,原则上分割时双方均有权承租该房屋。 (7)、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;也就是说，婚后调换的公房，使用权也是两个人的。 (8)、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的，离婚时双方均有承租权; 总结上述各条款，如果夫妻双方均有权承租该公房，那就要具体考虑双方住房困难情况，收入情况，子女由哪一方监护抚养，承租公房产权人意见等各种因素来综合考虑，而且拿到公房承租权的一方，应当给予对方适当的经济补偿。以解决对方的住房困难。特殊情形下，还可判决公房由一方承租，同时给予对方一定期限的居住权。 7、父母参与出资购买房屋的处理。 父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外;父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。实践中在离婚时，一方常常突然提出，买房子的钱是向父母借的，并拿出借据证实。对于这种情况，一般的作法是，首先看另一方的态度，如果另一方认可，则可将父母的出资认定为夫妻双方的共同债务，如果另一方不认可，将父母的出资认定为对子女的赠与。当然主张一方如果有有证据证明这一点也可认定为对出资父母的债务。