怎么避免因开发商一房二卖给购房人带来的法律风险

一、预告登记制度揭示预告登记当事人在缔结购买房产协议之后，若希望确保未来实现对该标的物的权利，可向登记监管机构提出预告登记申请。据此制度，若非经过已预先登记的权利人之明确授权，对该不动产物实施的任何处分行为皆将不具备物权效力。换言之，当买受方与开发商签署了预售合同之后，即可前往登记监管机构办理预告登记手续。一旦预告登记完成，即便开发商再次将同一处物业出售给他人，亦无法产生物权效力。因为在此之前，买方已经在登记监管机构完成了预告登记，其他有意购买此物业者只需通过登记机构便可以查阅到此套房屋的销售状态，从而了解他们无望获得对此房屋的所有权，因此更不会有兴趣参与竞争。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第四条的指引，若未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应依据民法典第二百二十一条第一款的规定，判定此类行为无效。然而，值得注意的是，完成预告登记之后，若原债权消失或者从可进行不动产登记的日期开始算起的九十天内未提起登记申请，则预告登记将失效。因此，建议买方在具备条件办理不动产登记时应务必趁早办理，避免预告登记失效给自身带来相应困扰。
二、网签制度简介倍受关注的房地产交易领域的网签制度，其实质上是指在房地产交易双方签署合同之后，需向相关部门进行备案程序，生成专属的网签编码，一方面公开展示发布于网络之上，供相关当事人查询；另一方面有助于防范可能存在的“一房二卖”乃至“一房多卖”的欺诈行为。相较于预告登记制度主要记录的与物权变动紧密相连的关键信息，网签制度所包含的信息更为详实丰富，包括但不仅限于房地产开发企业的基本资信状况，如企业资质、证书编号以及银行信用评级等各项指标；房地产项目本身的相关信息，例如绿化覆盖率、土地利用率、空间分布、总建筑面积等等；当然还有商品房预售许可证编号或者是房地产权证号码等重要信息。
三、购房合同备案制度剖析根据《城市商品房预售管理办法》第10条的严格规定：“商品房预售过程中，开发商须与购买方签署商品房预售合同。同时，开发商还需在与购买方达成协议之日起的三十日内，按照本办法的要求向房地产管理部门以及土地管理部门提交商品房预售合同之中的登记备案手续。”由此可见，商品房预售过程中必须办理商品房预售合同登记备案手续，这无疑是一项防止“一房二卖”行为发生的重要措施之一。三种防备方法当中，法律效力最为强大的当属预告登记制度，未经预告登记权利人首肯，任何试图对该不动产物实施的处分行为都不被法律认可；其次便是购房合同备案制度；最后是网签制度，虽然具备一定的限制约束力，但其主要作用仅仅是作为一种行政管理工具，用于规范房地产企业合法销售房地产，预防“一房多卖”现象的发生。《民法典》第二百二十一条
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。