预售签约和已签预售合同是否具有法律效力

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 所谓商品房预售合同，就是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议，它属于合同的一种，受《合同法》调整。 根据《合同法》第三十二条、第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因此，预售合同当然具有法律效力!不过，根据我国法律规定，没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。购房者在签订房屋预售合同时应当对房地产开发商是否具有商品房预售许可证进行核实。 简而言之，预售合同具有一定的法律效力，如果违反预售合同的约定，当事人需要承担相应的法律责任。 《中华人民共和国合同法》第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。

[律师回复] 复印件的法律效力肯定是非常弱的，如果你没有原件法律上根本不承认复印件作为证据的。除非你们去公证，证明原件与复印件一致。 那又要回去重新修改的，难道是在原文上进行涂改？要是修改合同的话，重新打印一份新的合同，然后双方签字，写明原合同作废，这样不就行了。开发商把合同要回去修改感觉不是什么好事。 如果，非要在原合同上修改，那应该双方当事人都在场的情况下进行。

[律师回复] 近年来，交易中出现一种新的担保方式：双方当事人同时签订借款合同和买卖合同，并约定若到期债务清偿，买卖合同不再履行；若到期债务不清偿，双方则履行买卖合同，借款债务与买卖价金相抵销。对于这类买卖合同的性质与效力，司法裁判中意见不一。 不同结论的判决引起的争论点是：以买卖合同作为借贷合同的担保，是否违法了法律、法规的禁止性规定。具体规定指《物权法》第186条“禁止流押”条款：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 禁止流押（质）旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。笔者认为债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了“流押（质）”契约的效果，有违强制性规定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。　　 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 根据该条第一款可知，在案件审理过程中，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理房屋买卖合同纠纷，并向当事人释明变更诉求；也就是说，在案件审理过程中，对房屋买卖合同的效力不予认可；根据该条第二款可知，在案件作出判决后，借款人不履行生效判决确定的债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物。也就是说，关于买卖合同中涉及到的标的物，需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿。

[律师回复] 一、商品房预售合同的性质商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。 二、预售合同与预约合同的区别商品房交易预约合同是预约合同，而预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务，相当于商品房认购书。商品房预售合同是本合同，当事人之间负有的是履行合同约定的相互交付义务，不是约定将来订立本合同的义务。在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同，因为在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 要明确哪些承诺和宣传是开发商授权给售楼人员的，哪些是售楼人员超出授权进行的承诺和宣传 首先，写入买卖双方签订的购房合同中的条款，开发商对此必须承担法律责任; 其次，对于宣传和承诺则分为两种：一是有形的销售广告和宣传资料，如报纸、杂志、宣传单，网络、电视等，这种有形的广告宣传具有由开发商统一制作和事后可查的特点;一是售楼人员的口头宣传承诺。对于 第一种，购房人尽量留存、固定这些资料或以备发生纠纷时作为向开发商主张权利的证据。对于 第二种则不要轻信，不但很难留存、固定证据，即使留存了售楼人员的录音作为日后发生纠纷时追究开发商责任的证据，但是，开发商往往会以该宣传承诺超出开发商的授权，是其个人意见，不代表开发商等为理由进行抗辩。所以，购房人对售楼人员的宣传承诺不要轻信，要尽量要求将其写入合同，以防止发生纠纷时，陷于不利的境遇。