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一房二卖占有和登记谁优先

二手房纠纷

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包敬立律师

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最新修订 | 2024-07-24

关于“一房二卖”情形下的优先权顺序规定如下：
首先定位“登记主义”原则，即优先于已经完成产权登记的买方的购买合同进行履行；
其次为“物权占有主义”原则，在双方均未办理过户手续的情况下，将支持合法占用并持有房屋所有权的那一方；若所有的房屋买卖合同都没有完成产权登记，那么当其中一方已经合法占用房屋，则通常应该认定被法律权利所保护的那方是按照其购买合同来履行的；若是存在两个以上的买卖合同且双方都没有完成登记手续，则可以判断谁先行合法占有了该房屋，从而应主要遵循这一占有者的购买合同；倘若所有的买卖合同都没有相关的登记手续，而其中一方已经合法占用了居室，那么应认定这一方的购买合同得到了法律保护；此外，还存在着一种“请求权优先主义”原则，即按照买方请求办理房产过户登记手续的先后顺序来认定其行使登记请求权的优先性。在现实中，如果各方同时提出请求办理过户登记，那么就需要通过各自的履行期限来进行判断，
首先达到履行期限的一方作为优先的申请人来办理登记手续；如果其中一个合同中明确规定了履行期限，而另外一个合同却没有约定相关条款，那么就可以判定没有约定履行期限的合同中的买方具有优先的登记申请权；
最后，如果合同双方都没有明确规定具体的履行期限，那么理论上讲，自合同签署生效之日起，每一个买方就自然而然拥有了要求办理过户登记的权利，但是我们必须进行区分，易言之，无论是先还是后签订的合同，只要它在前面完成，那么后签订的合同都能受到相应的保护，相反亦然。所以说，在面临“一房二卖”这种颇为复杂的情形时，我们需要全面考虑每个潜在的影响因素，公平、公正、合理地做出判决与决策。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。