商品房返本销售协议有效吗

须视情而定：
首先，如果该协议所包含的条款皆属合法范畴，且该协议的签署代表着双方当事人的真实意愿与决定，那么此协议即被视为具备法律效力；
其次，若该协议中的条款存在任何违法内容，或者其签署并非出自于各方当事人的真实意愿，那么此协议将被判定为无效。
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。