购房预约金转为定金可以退吗

[律师回复] 您好，针对您的购物预约金可以退吗？问题解答如下, 一、买房子的预约金可以退的，定金是不能退还的，另外房产开发企业在未取得预售证的情况下是不能收取购房客户的定金和预约金及认筹金的。 二、依据《城市商品房预售管理办法》 第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。定金和订金虽然读音一样，但却有本质区别。 “定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。 而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。 特别提示：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在我们生活中，我们都知道当我们在买房的时候为了避免不让这套房被别人先买，我们是需要先与开发商签订认购书，同时支付一定的购房定金。但这个购房时的定金是不是作为预付款存在，日后可以折抵购房款呢?我们一起在下文中进行了解吧。 购房预约款是否是定金 定金不同于订金，也不同于预付款，一定不能写错。定金是法律上的概念，订金是经济上的概念，预付款是一种支付手段。 比如我们之间进行交易，本人先付5万元。如果5万元是订金则只表示一个购买意向。我把订金给你，你发货给我。中途如果我不要(或不想要)了就可以向你要回那5万元，如果你不能(或不愿)发货只需要退5万元给我，订金对方都没有约束力。但是定金就不一样了，它是有约束力的。一旦我付给你定金，中途我不想要了5万元就收不回来了，如果你没有按时发货那么你就要返还我10万元。 预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。 关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。 购房后悔定金还能拿回吗 有很多的购房者则会认为，一旦下定，如果最后不能成交，预交的定金就拿不回来。其实不然。那么开发商的这种行为是否合法呢?在以下三种情况下，购房者是可以向开发商拿回定金的： 1、在开发商没有取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，其与购房者约定的购房定金是无效的。根据《合同法》无效合同的处理原则，不论双方是签订《认购协议》，也不论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者 2、如果开发商没有取得《房地产预售许可证》，却故意隐瞒重要事实或提供虚假情况谎称已取得《房地产预售许可证》，开发商须对此承担缔约过失责任，除退还购房者定金外，还应该赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失。 3、在开发商具备商品房预售法定条件，取得《房地产预售许可证》的情况下，如果双方只约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同(预售)》便无权要求退还所交付定金，买方交付认购定金后，和开发商不能就后来正式的买卖合同条款协商一致，是否可以一概认为是一方当事人拒绝订立主合同，而适用定金罚则?需要作具体分析。若该主合同的条款在预约(认购书)中已经有了约定，拒绝订立主合同，是对预约的违反，可以适用定金罚则。若当事人协商的主合同条款在预约中无约定，则当事人协商不成的，拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。如果也将此情形认为是一方当事人拒绝订立主合同，适用定金罚则，那么结果必然是要求购房人在订立了认购书之后，必须无条件地接受开发商后来提出的任何一项买卖合同条款，这就违背了《合同法》的诚实信用原则和公平原则。 4、另外需引起注意的是：定金与预付款是有本质区别的。如果购房者交付了担保金、保证金、押金或定金等预付款款项，但双方没有约定定金性质，双方未能签订《商品房买卖合同(预售)》的，开发商应退还所收全部款项。

[律师回复] 您好，针对您的基金的申购和预约申购有什么区别问题解答如下, 基金首次募集期购买基金的行为称为认购； 在基金成立后购买基金的行为称为申购； 一般情况下，认购期购买基金的费率相对来说要比申购期购买优惠。认购期购买的基金一般要经过封闭期才能赎回，申购的基金要在申购成功后的第二个工作日进行赎回。 在认购期内产生的利息以注册登记中心的记录为准，在基金成立时，自动转换为投资者的基金份额，即利息收入增加了投资者的认购份额。认购期一般按照基金面值1元钱购买基金，认购费率通常也要比申购费率优惠。认购期与申购期区别之一就是利息。利息是指在基金募集期，因为基金还没有成立，投资者的款项到达基金公司账户后，没有进行投资和运作，要计算利息，并将利息折算为基金份额计入基金账户。基金成立后，申购的基金即成为投资，风险要由投资者自担，所以不能计算利息。 《中华人民共和国证券投资基金法》 基金管理人应当在每个工作日办理基金份额的申购、赎回业务；基金合同另有约定的，从其约定。 投资人交付申购款项，申购成立；基金份额登记机构确认基金份额时，申购生效。 基金份额持有人递交赎回申请，赎回成立；基金份额登记机构确认赎回时，赎回生效。 非公开募集基金应当向合格投资者募集，合格投资者累计不得超过二百人。 前款所称合格投资者，是指达到规定资产规模或者收入水平，并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力、其基金份额认购金额不低于规定限额的单位和个人。 合格投资者的具体标准由证券监督管理机构规定。

[律师回复] 该协议是否有效，需要根据其约定的内容是否包含商品房买卖的实质要件来确定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定为名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容： （ 1）当事人名称或者姓名和住所； （ 2）商品房基本状况； （ 3）商品房的销售方式； （ 4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （ 5）交付使用条件及日期； （ 6）装饰、设备标准承诺； （ 7）供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （ 8）公共配套建筑的产权归属； （ 9）面积差异的处理方式； （ 10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。二是出卖人已按约定收取了购房款。只要满足上述条件，该预约合同就相当于商品房买卖合同，是具有法律效力的。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 怎样转让商品房预售合同 我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。根据《城市房地产管理法》第45条之规定，说明预售合同转让是有条件的。 预售合同转让有如下条件： 1、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。 2、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的，正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时，预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。 3、预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。从预售合同内容看，分以下几种情况： 第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。 第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益，又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。 第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解后预购人履行合同情况。 4、预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。 这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权人的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让